✳️ پرسش

بعد از مطرح شدن پرونده تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده صد شهرداری ها و رای ابقا با اخذ جریمه . شهرداری ها برای تغییر کاربری اراضی مورد استفاده شده برای ساختمان ( از مسکونی به تجاری یا فضای سبز به مسکونی و غیره...) مبالغ هنگفتی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری غیر مجاز درخواست و اخذ می نمایند .

1- آیا این عوارض تحت عنوان تغییر کاربری غیر مجاز قانونی است یا نه ؟

از قانون شهرداری ها بخصوص ماده صد استنباط این است که رای ابقا بر تخلف ساختمانی، یعنی با پرداخت جریمه ساختمان تا زمان تخریب ارادی یا قهری ساختمان مصون از تعرض رسمی و غیر رسمی نهاد ها می باشد . بعبارتی طرح و اخذ رای ابقا با پرداخت جریمه ساختمان موجود با هر تغییر کاربری برای آن کاربری جدید تثبیت می نماید .

2- اما آیا اخذ عوارض تغییر کاربری از چنین ساختمانی می تواند قانونی باشد. ؟

قانون شهرداری ها هیچ حق و یا تکلیفی برای تغییر کاربری اراضی به شهرداری ها نداده است . بلکه این کمیسیون موضوع ماده ۵ شورای عالی شهر سازی و معماری است که این حق و تکلیف را دارند. بیش از ۵۰ رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری صادر شده است. که به این حق و تکلیف تاکید دارد .

3- لذا اخذ عوارض تغییر کاربری در هر نوع آن نه از حقوق شهرداری است و نه تکلیف آن مرجع است . و غیر قانونی است.

برای جلوگیری از تضییع حقوق ، هر ذینفع می تواند ابتدا درخواست و اخذ چنین موضوعی را به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها ارجاع و از نتیجه آن نیز میتوان به دیوان عدالت اداری شکایت نمود . شهرداری در صورت درخواست ذینفع مکلف به ارجاع به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها است .

اعم از اینکه مورد خواسته پرداخت شده باشد یا نه

✳️ پرسش

کارفرمایی به اتهام تسبیب در ایراد صدمات بدنی غیرعمدی ناشی از عدم رعایت مقررات آیین‌نامه‌های حفاظتی و ایمنی حین کار ضمن محکومیت به پرداخت دیه در حق شاکی خصوصی به رفع نواقص موجود در ماشین‌آلات به شرح نظریه بازرس اداره کار محکوم گردیده است. ضمانت رفع نواقص مذکور در پرونده اجرایی چه می‌باشد؟ آیا پرونده موجود در اجرای احکام تا رفع نواقص یا شمول مرور زمان بایستی مفتوح باشد؟

✳️ پاسخ

نظریه شماره ۷/۹۳/۲۱۰۵ ـ ۱۳۹۳/۹/۴
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نظر به این که فرض مطروحه از مصادیق عدم رعایت نظامات ایمنی مذکور در آیین‌نامه‌های مصوب شورای عالی حفاظت فنی موضوع ماده ۹۱ قانون کار مصوب ۱۳۶۹ می‌باشد که براساس ماده ۱۷۱ قانون کار، مرتکب علاوه بر محکومیت به پرداخت دیه، مطابق ماده ۱۷۶ این قانون به پرداخت جزای نقدی و درصورت تکرار به حبس و نیز رفع تخلف در مهلتی که دادگاه با کسب نظر نماینده وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی تعیین می‌نماید، محکوم خواهد شد و با توجه به خصیصه مستمر بودن جرم مذکور (ترک فعل یا فعل)، تعیین مهلت یادشده نمی‌تواند جزئی از مجازات تلقی گردد بلکه با انقضای این مهلت وبقاء یا وقوع مجدّد آن تخلّفات، ارتکاب مجدّد جرم تلقی و مرتکب مجدداً مورد تعقیب قرارخواهد گرفت. بنابراین با پرداخت دیه و جزای نقدی (در فرض سؤال) پرونده امر بایگانی خواهد شد و وظیفه نظارت و مراقبـت در رعایت موازین قانونی مربوطه تا رفع اشکالات و نواقـص به عهده وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است.

✳️ صدور حکم تخلیه آپارتمان‌های فرسوده جهت بازسازی و تجدید بنا

✅ شرط ضروری صدور حکم تخلیه آپارتمان‌های فرسوده جهت بازسازی و تجدیدبنا، بیم خطر یا ضرر مالی و جانی است و این موضوع با ارجاع به کارشناس احراز می‌گردد.

✳️ پرسش

چنانچه مشتريان بانکی، بعد از انعقاد قرارداد مشاركت مدنی و فروش اقساطی مسكن اقدام به واگذاری مورد معامله به اشخاص ثالث نمايد ، بانك چه تكليفی در اين خصوص دارد؟

✳️ پاسخ

در قرارداد مشاركت مدنی، حق واگذاری سهم‌الشركه بدون اجازه بانك و هرگونه نقل و انتقال نسبت به منافع سهم‌الشركه و حق تقسيم اموال مشاركت از شريك سلب شده است، و در صورت تخلف، بانك حق دارد ضمن فسخ معامله موضوع قرارداد، مطالبات خود را از طريق اجرای ثبت و از محل مورد وثيقه استيفاء نمايد. در فروش اقساطی نيز بدهكار بدون موافقت بانك حق نقل و انتقال نسبت به عين يا منافع مورد رهن را به هرصورت اعم از قطعی، رهنی، شرطی از خود سلب نموده، درصورت تخلف، موضوع از موارد فسخ قرارداد و معامله محسوب شده و بانك می تواند مطالبات خود را از طريق اجرا وصول نمايد .

✳️ پرسش

در معاملات ملکی اگر اضافه مساحت یا نقصان مساحت پیش آید چگونه است؟

✳️ پاسخ

ماده 355 قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع {فروشنده} می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت، طرفین به محاسبه ی زیاده یا نقصیه تراضی نمایند.» البته این ماده مربوط به حالتی است که شرط مقدار یا متراژ (مساحت) به عنوان وصف ملک در مقابل قیمت موردتراضی قرار گرفته باشد، یعنی مثلاً در قرارداد (مبایعه نامه) قید شده باشد که ملک مشخص به مساحت 100 متر مربع به مبلغ مثلاً 400 میلیون تومان؛ بنابراین، در این حالت، قیمت هر متر مشخص نشده است؛ در چنین حالتی اگر بعداً مشخص شود که ملک مساحت بیشتری دارد، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند؛ و برعکس، اگر بعداً معلوم شود کسر مساحت دارد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند مگر اینکه خریدار و فروشنده بر سر اضافه یا کسری مساحت توافق کنند. البته با توجه به اینکه در اکثر معاملات، حق فسخ از طرفین ساقط می شود، ناچار باید دادخواست مطالبه مبلغ با جلب نظر کارشناس داده شود.
اما اگر در قرارداد (مبایعه نامه) قید شود ملک مشخص دارای مساحت 100 متر مربع به قیمت متری 4 میلیون تومان؛ در این حالت اگر بعداً مشخص شود که مساحت آن کمتر یا بیشتر است، در صورت اضافه بودن مساحت، فروشنده می تواند پول اضافه مساحت را مطالبه کند؛ و برعکس، اگر کمتر باشد، خریدار می تواند استرداد پولی که اضافه پرداخته را مطالبه کند. (ماده 384 قانون مدنی)

✳️ پرسش

كارفرما لدر را در اختیار راننده بدون پروانه قرار می دهد و در حین كار یك نفر به وسیله لودركشته می شود، كارشناس علت مرگ را ۳۵% منتسب به كارفرما و ۶۵% منتسب به راننده لدر (كارگر)اعلام می كند، این در حالی است كه ماده ۹۵ قانون كار مقرر می دارد: "مسئولیت اجرای مقررات وضوابط فنی و بهداشت كار بر عهده كارفرما یا مسئولین واحدهای موضوع ذكر شده در ماده ۸۵ این قانون خواهد بود. هرگاه بر اثر عدم رعایت مقررات مذكور از سوی كارفرما یا مسئولین واحد، حادثه ای رخ دهد، شخص كارفرما یا مسئول مذكور از لحاظ كیفری و حقوقی و نیز مجازات های مندرج در این قانون مسئول است ."
آیا با صراحت قانون مبنی بر مسئولیت ۱۰۰% كارفرما یا مسئول واحد، می توان قاعده تسبیب ومباشر را در مورد مذكور پذیرفت ؟

✳️ پاسخ

با توجه به طبیعت قانون كار كه امری است ، صراحت قانون معیار عمل قضات محترم می باشد و نهایت این كه اگر كارفرما دیه كامل را بپردازد، می تواند به استناد نظریه كارشناس با تقدیم دادخواست تقاضای مطالبه ۶۵% دیه را از كارگر بنماید. بنابراین می توان نظریه كارشناس را به علت تباین با قانون ، نپذیرفت و حكم پرداخت دیه كامل توسط كارفرما را صادر نمود. النهایه قانون كار به علت عدم تأمین نظر فقهای محترم شورای نگهبان ، در تاریخ ۱۳۶۸/۱۲/۱۴ به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید، بنابراین در هنگام تعارض بین قواعد شرع با قانون كار، صراحت قانون كار حاكمیت دارد.
در مسأله مورد نظر، مقررات مربوط به صلاحیت رانندگی لدر توسط كارفرما رعایت نشده است و قانون كاربه صراحت كارفرما را مسئول عمل غیر می داند، چه بسا با قواعد شرع ناسازگار باشد. درخصوص اینكه قانونگذار كارفرما را مسئول دانسته است ، به منزله عدم تقصیر راننده نیست و در صورت طرح دعوا توسط كارفرما علیه كارگر (راننده ) قاعده تسبیب و مباشر و تقسیم مسئولیت بین آن دو مؤثر می باشد، و لذا استناد به قاعده كلی تقسیم مسئولیت با مشكل مواجه نیست . ولی در دید اول و از منظر قانون كار، كارفرما ۱۰۰%مسئول است مگر این كه خطای كارگر وفق بند ۲ ماده ۹۵ قانون كار محرز شود.

منبع : پرسمان فقهی قضایی- معاونت آموزش قوه قضائيه

✳️ پرسش

در مواردی كه صاحبان اراضی و باغها مشمول قانون حفظ كاربری اراضی زراعـی و باغها مصوب 1374/03/21 از مقررات این قانون تخلف می‏نماید و دادگاه آنها را به پرداخت جزای نقدی و عوارض محكوم می‏نماید. آیا صدور حكم به پرداخت عوارض نیاز به تقدیم دادخواست دارد؟

✳️ پاسخ

نظریه اداره كل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه

با عنایت به ماده۳(۱) قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/21 پس از تقاضای رسیدگی و صدور حكم، دادگاه ضمن اصدار حكم محكومیت متهم به پرداخت جزای نقدی وی را به پرداخت عوارض هم ملزم می‏كند و لذا برای مطالبه عوارض نیازی به تقدیم دادخواست نمی‏باشد.

✳️ پرسش

در مواردی كه صاحبان اراضی و باغها مشمول قانون حفظ كاربری اراضی زراعـی و باغها مصوب 21/03/1374 از مقررات این قانون تخلف می‏نماید و دادگاه آنها را به پرداخت جزای نقدی و عوارض محكوم می‏نماید. آیا صدور حكم به پرداخت عوارض نیاز به تقدیم دادخواست دارد؟

✳️ پاسخ

نظریه اداره كل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه

با عنایت به ماده۳(۱) قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 21/03/1374 پس از تقاضای رسیدگی و صدور حكم، دادگاه ضمن اصدار حكم محكومیت متهم به پرداخت جزای نقدی وی را به پرداخت عوارض هم ملزم می‏كند و لذا برای مطالبه عوارض نیازی به تقدیم دادخواست نمی‏باشد.

✳️ پرسش

آرائی كه از كمیسیون بدوی یا تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری صادر شود و در دیوان عدالت اداری نقض می گردد به چه كمیسیونی ارجاع شده و آن كمیسیون چه تصمیمی می گیرد؟

✳️ پاسخ

نظریه كل اداره حقوقی و اسناد قوه قضائیه

اولاً، با توجه به مقررات جدید دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۸۵ كمیسیونهای همعرض وفق ماده ۱۴ و تبصره آن مكلفند بر مبنای رأی قطعی دیوان عدالت اداری اقدام بصدور رأی نمایند در این صورت چنانچه شعبه همعرض شعبه تجدیدنظر كمیسیون ماده ۱۰۰ باشد رأی صادره نسبت به شهرداری قطعی و لازم الاجراء خواهد بود اما اگر كمیسیون هم عرض كمیسیون ماده ۱۰۰ بدوی باشد شهرداری می تواند نسبت به رأی صادره در كمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ اعتراض نماید. ضمناً طبق ماده ۱۰۰ از قانون شهرداریها و تبصره های آن كمیسیون ماده صد قانون شهرداریها به كمیسیونهای بدوی و تجدیدنظر تقسیم نشده بلكه هر كمیسیونی كه در ابتدای امر پرونده به آن ارجاع شده باشد كمیسیون بدوی و هر كمیسیونی كه اعتراض به رأی كمیسیون بدوی به آن ارجاع گردد كمیسیون تجدیدنظر نامیده می شود و لذا پرونده پس از اعاده از دیوان عدالت اداری به كمیسیونی ارجاع می شود كه قبلاً به موضوع رسیدگی نكرده و رأی نیز صادر ننموده است.

ثانیاً، چنانچه كمیسیون همعرض كمیسیون تجدیدنظر بوده و رأی كمیسیون بر خلاف دادنامه صادره از دیوان عدالت بوده باشد مالك ساختمان می تواند مجدداً از رأی صادره به دیوان عدالت اداری شكایت نماید و اگر كمیسیون همعرض كمیسیون بدوی باشد و رأی صادره بر خلاف تصمیم دیوان عدالت باشد مالك ساختمان می تواند نسبت به رأی مذكور درخواست تجدیدنظر نماید.

ثالثاً، مهلت اعتراض از رأی صادره در كمیسیون بدوی به كمیسیون تجدیدنظر حسب مقررات قانونی ده روز است.

✳️ پرسش

ماده ۲۲ قانون ثبت، فقط كسی را مالك می شناسد كه سند مالكیت به نام وی باشد با این وصف آیا دعاوی مربوط به ابطال سند مالكیت قابل استماع خواهدبود یا خیر؟

✳️ پاسخ

نظریه اداره كل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه

دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد كه ثبت ملك موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آنها مخالف ماده ۲۲(۱) قانون ثبت اسناد و املاك نیست. همچنین در صورتی كه سند مالكیت در اجرای بند۶(۲) ماده۱۴۷ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون..... مصوب ۱۳۷۰ و اصلاحیه سال ۱۳۷۶ به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند قابل شكایت در دادگاه از ناحیه مالك قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاكی را احراز كند، می تواند آن را ابطال نماید. بدیهی است رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاههای دادگستری است.