✳️ پرسش:

آیا احدی از مالکین مشاعی به تنهایی می‌تواند در امور ملک مشاعی دخالت نموده و از شهرداری درخواست پروانه ساختمانی مطرح نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دخالت یکی از شرکاء در اموال مشاع، بدون اجازه و موافقت دیگر شرکاء وجهی ندارد و مقررات املاک مشاعی مقرراتی است که در قانون مدنی و قانون امور حسبی و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ آمده است، از این رو شهرداری بدون اجازه کلیه شرکاء حق صدور پروانه ساختمانی ندارد و در فرض صدور غیرقانونی پروانه ساختمانی بدون اجازه سایر شرکاء از سوی شهرداری، کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌تواند حکم به تخریب بنا صادر کند. حکم تخریب منحصراً در موارد احصاء شده در تبصره‌های ماده صد قانون مذکور جائز است. لازم به یادآوری است، به موجب ماده ۱ مصوبه مورخ ۱۳/۸/۷۱ شورای عالی اداری، صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری‌های کشور طبق شناسنامه ساختمان انجام می‌شود و براساس ماده ۲ همین مصوبه، از تاریخ ۱/۱۱/۷۱ شناسنامه ساختمان به عنوان یک سند رسمی تلقی گردیده و در پاسخ دستگاه‌های ذی‌ربط مورد استناد می‌باشد و ماده ۲ این مصوبه به موجب رأی شماره ۹۶ مورخ ۲۸/۸/۷۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری باطل گردیده است. همچنین، برای صدور پروانه ساختمان مالکیت رسمی عرصه شرط نیست، بلکه داشتن حق ایجاد بنا شرط است. مانند اینکه کسی زمینی را از مالک یا موقوفه را از متولی اجاره نماید و مالک یا متولی به او حق احداث بنا برای خودش را بدهد. صدور پروانه برای چنین مستأجری فاقد اشکال است. از این رو احراز سمت قانونی برای اخذ پروانه با شناسنامه ساختمان از سوی شهرداری کافی است.

✳️ پرسش:

آیا مالکین مشاعی به تنهایی می‌‌توانند پروانه ساختمانی بگیرند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مالکین مشاعی با سمت و یا سند مالکیت رسمی و با موافقت و رضایت همه شرکاء می‌توانند پروانه ساختمانی دریافت نمایند.

✳️ پرسش:

آیا صدور پروانه احداث ساختمان از جانب شهرداری برای املاک مشاعی به منزله موافقت با افراز یا تفکیک آن است؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
صدور پروانه احداث ساختمان با افراز یا تفکیک تفاوت داردر و برای هر مورد مقررات جداگانه‌ای وجود دارد. بدین توضیح که طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیکی اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند صرف نظر از اینکه ملک آنان مشاع باشد یا مفروز. در حالی که افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. همچنین ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته: «دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع استعلام‌کننده اعلام دارند…» بنابراین، صدور پروانه احداث بنا از جانب شهرداری برای قطعه مورد تصرف مالک مشاعی به منزله موافقت با افراز یا تفکیک ملک نیست. زیرا همان‌طور که در مقررات مذکور آمده است، انجام افراز یا تفکیک املاک مستلزم رعایت مقررات مربوط است و صرف موافقت سایر شرکاء برای انجام آن کفایت نمی‌کند. بدین‌ترتیب، چون صدور پروانه و افراز یا تفکیک مقررات خاصی دارند، در هر مورد براساس مقررات همان مورد باید اقدام شود و در این حالت تعارضی هم بین این اقدامات متصور نخواهد بود.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مورخ 1396/08/02 طی دادنامه شماره 739 در خصوص عوارض ابقای ساختمان تعیین تکلیف نموده است.

✳️ پرسش:

در صورتی که مالک در اجرای طرح به وسیله وزارت راه تملک شده اما بهای آن به مالک پرداخت نشده باشد و در زمان طرح دعوی، محل اجرای طرح در داخل شهر قرار گرفته باشد، آیا مالک می‌تواند علیه دستگاه مجری، طرح دعوی نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه پس از اجرای طرح و تملک ملک، دستگاه مجری طرح قانوناً در قبال مالک متعهد به پرداخت بهای آن بوده و طبق ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ تا زمانی که مدیون نسبت به پرداخت دین خود اقدام ننموده بقای آن استصحاب می‌شود و با عنایت به اینکه تغییر محدوده شهر و قرار گرفتن طرح در داخل شهر قانوناً از موجبات سقوط تعهدات دستگاه مجری نیست، مالک باید علیه دستگاه اجرایی که اراضی را تملک نموده است طرح دعوی نماید.

✳️ پرسش:

با توجه به اینکه دریافت حق مرغوبیت از مالکین املاکی که در اثر توسعه معابر و یا میادین و امثال آن به املاک آنها تعلق می‌گرفته منتفی گردیده، آیا وضع عوارضی به عنوان حق مشرفیت توسط شوراهای اسلامی دارای جواز قانونی است؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نظر به اینکه به موجب ماده واحده قانون راجع به لغو حق مرغوبیت مصوب ۲۸/۸/۱۳۶۰ مجلس شورای اسلامی، دریافت حق مرغوبیت از مالک یا مالکین املاکی که در اثر توسعه معابر و یا میادین و امثال آن به املاک آنها تعلق می‌گرفته منتفی گردیده و نتیجتاً حق مرغوبیت ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی و ترمیم و توسعه و غیره که به موجب قوانین سابق بر آن به املاک اشخاص تعلق می‌گرفته منتفی شده است و به موجب تبصره ذیل همین ماده واحده قوانین مغایر این قانون لغو گردیده است، و با توجه به ماده ۸۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱/۳/۱۳۷۵ مصوبات شوراها نبایستی با وظایف و اختیارات قانونی آنها و قوانین عمومی کشور مغایرت داشته باشد. بنابراین، وضع عوارضی به عنوان حق مشرفیت توسط شوراهای اسلامی و مطالبه آن، با توجه به ماده ۸۰ مزبور و ماده واحده قانون راجع به لغو حق مرغوبیت، فاقد مجوز قانونی است.

✳️ پرسش:

در صورتی که بنای غیرمجاز توسط غیرمالک احداث شده باشد آیا موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قابل طرح است؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
عدم احراز مالکیت احداث‌کننده بنا در مانحن فیه سبب عدم اعمال ماده مذکور توسط شهرداری نیست و فرقی نمی‌کند که احداث‌کننده بنا مالک باشد یا غیرمالک زیرا احکام ماده مذکور که در مورد مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهرها یا حریم آن قابلیت اجرایی دارد به طریق اولی درخصوص افراد غیرمالک نیز قابل اعمال است.

✳️ پرسش:

با توجه به مقررات لایحه قانون نحوه تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب، آیا بهای ملکی که در طرح یکی از مراجع دولتی یا شهرداری قرار گرفته است، با توجه به قیمت روز و با در نظر گرفتن اینکه ملک در طرح است تعیین می‌‌شود یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قیمت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداری‌ها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تأثیر طرح موردنظر.

✳️ پرسش:

آیا اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه صادره از سوی شهرداری در حکم احداث ساختمان بدون پروانه است یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا، بدون داشتن پروانه ساختمانی است زیرا پروانه سابق‌الصدور به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود مگر اینکه احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست.

✳️ پرسش:

آیا زمانی که کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ رأی بر جریمه متخلف ساختمانی می‌دهند، مالک یا ذی‌نفع از چه تاریخی مکلف به پرداخت جریمه خواهد بود و در صورت عدم پرداخت شهرداری چه تکلیفی دارد؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره‌های آن، مهلت معلوم و مشخصی جهت پرداخت جریمه از طرف متخلف محکوم، پیش‌بینی نشده است. بنابراین می‌توان گفت، مهلت پرداخت جریمه مهلتی است که شهرداری تعیین و مقرر می‌دارد که نقداً پرداخت و یا به نحو اقساط تأدیه شود در صورتی که متخلف، جریمه مقرر را در مهلت تعیین شده در اعلام شهرداری نپردازد، شهرداری پرونده را به کمیسیون اعاده نموده و کمیسیون صادرکننده رأی قبلی با توجه به تبصره‌های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری حکم بر تخریب بنای احداثی مورد جریمه صادر خواهد کرد.