✳️ مازاد احداث بنای غیر مجاز در خارج از حریم شهر

کمیسیون تبصره 2 ماده 99 شهرداریها مصوب 1334 و الحاقی سال 1372 ساخت و ساز خارج از محدوده ایجاد هرگونه ساختمان و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مستلزم رعایت ضوابطی است که از سوی سازمان ها و موسسات و وزارتخانه‌ها اعلام می‌شود هرگونه عملیات ساختمانی در خارج از محدوده قانونی شهر صورت بگیرد ضوابط آن باید از سوی احداث کننده ساختمان و یا تاسیسات رعایت شود که قانونگذار در ماده 4 آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر مصوب 1355 بیان کرده و قانونگذار طرح جامع شهر و طرح تفصیلی و طرح هادی را در ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353 و با اصلاحات بعدی آن بیان داشته و قابل اجرا می باشد.

در ماده 13 آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی بنا و تاسیسات کمیسیونی ترتیب داده شود که تا سال 1372 و قبل از تصویب کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداریها در استانداری ها تاسیس و تشکیل می شود بر اساس ضوابط عمل می‌کردند اما پس از تصویب کمیسیون اخیر و تشکیل در استانداری ها که مرکب از نمایندگان قوه قضایی وزارت کشور و مسکن و شهرسازی می باشد و دارای اعتبار قانونی است و در کمیسیون مطروحه ماده 13 آیین نامه مربوط استفاده از اراضی بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها رسیدگی می شده اما رعایت شرایط و ضوابط ماده 4 آیین نامه مذکور به قوت خود باقی است و الزامی می باشد و اگر اشخاصی بخواهند عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی و خدماتی در خارج از محدوده قانونی شهر احداث نمایند باید مجوز قانونی اخذ نمایند تا این که بتوانند عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی و خدماتی در خارج از محدوده قانونی شهر احداث کنند و اگر بدون مجوز اقدام نمایند توسط مامورین فرمانداری و بخشداری به کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری ها اعلام و به تخلف انجام شده رسیدگی که تصمیم کمیسیون به طور معمول بر خلع بنا یا جریمه معادل 50 تا 70 درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده مبادرت به صدور رای می‌نماید.

2_ اتخاذ تصمیمات و ویژگی های کمیسیون الف اتخاذ تصمیم کمیسیون بر دو محور می باشد.

1_ رای بر خلع بنا

2_ رای بر اخذ جریمه

اختیارات کمیسیون رسیدگی به ساخت و ساز غیرمجاز خارج از حریم شهرها بوده و در استانداری ها تشکیل می شود.

1_ رای کمیسیون در کمیسیون هم عرض قابل اعتراض نبوده چون تشکیل کمیسیون هم عرض پیش بینی نگردیده.

2_ رای کمیسیون قطعی است و نسبت به دعوت متخلف و یا عدم دعوت آن به کمیسیون مسکوت می باشد لیکن از عمومات و اصول قانونی می توان استفاده کرد و از شخص متخلف دعوت به عمل آید.

3_ به محض صدور رای و قطعیت آن لازم الاجرا بوده که از طریق مقامات ذیصلاح اجرا می شود که نحوه اجرای آن در قانون مصوب بیان گردیده و اگر متخلف نسبت به پرداخت جریمه اقدام نکند باید از طریق اقامه دعوی حقوقی با تنظیم دادخواست مطالبه وجه عمل نمایند اما قانونگذار نحوه اجرای رای کمیسیون تبصره یک ماده 100 و 77 را بیان داشته.

4 تصمیمات کمیسیون فقط در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض میباشد.

نکته : 1_ بهتر از قطعیت یا عدم قطعیت آراء صادره در کمیسیون مذکور منجزا بیان شود.

2_ مرجع اجرای تصمیم دقیقا بیان شود چون محل تشکیل را در استانداری ها اعلام نموده اما نحوه اقدامات اولیه و اجرای حکم را تعیین نکرده است.

3_ احسن به نظر می‌رسد که مانند احکام کمیسیون ماده 77 و 100 قانون شهرداری به آن ضمانت اجرا دهد./برگرفته از کمیسیون‌های شهرداری تدوین علیرضا میرزایی.

✳️ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری طی رأی شماره 1648 مورخ 1397/07/24 در خصوص ابطال تبصره های 4،5 و 6 تعرفه عوارض شماره 21 شهرداری تعیین و تکلیف نموده است.

✳️ وضعیت دیوار کشی در اطراف زمین‌کشاورزى با کاربری زراعی از نگاه دیوان عدالت اداری

✳️ مالکین اراضی زراعی وکشاورزی به تصور اینکه اقدام به دیوارکشی اطراف زمینشان موجب طرح موضوع در کمیسیون ماده صد شهرداری و یا با نظرکمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و جهاد کشاورزی تخریب میگردد.از انجام آن دوری جسته و احتمالا محصولاتشان در معرض تضییع و تفریط قرار می گیرد.

✳️ پرسش

بعد از مطرح شدن پرونده تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده صد شهرداری ها و رای ابقا با اخذ جریمه . شهرداری ها برای تغییر کاربری اراضی مورد استفاده شده برای ساختمان ( از مسکونی به تجاری یا فضای سبز به مسکونی و غیره...) مبالغ هنگفتی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری غیر مجاز درخواست و اخذ می نمایند .

1- آیا این عوارض تحت عنوان تغییر کاربری غیر مجاز قانونی است یا نه ؟

از قانون شهرداری ها بخصوص ماده صد استنباط این است که رای ابقا بر تخلف ساختمانی، یعنی با پرداخت جریمه ساختمان تا زمان تخریب ارادی یا قهری ساختمان مصون از تعرض رسمی و غیر رسمی نهاد ها می باشد . بعبارتی طرح و اخذ رای ابقا با پرداخت جریمه ساختمان موجود با هر تغییر کاربری برای آن کاربری جدید تثبیت می نماید .

2- اما آیا اخذ عوارض تغییر کاربری از چنین ساختمانی می تواند قانونی باشد. ؟

قانون شهرداری ها هیچ حق و یا تکلیفی برای تغییر کاربری اراضی به شهرداری ها نداده است . بلکه این کمیسیون موضوع ماده ۵ شورای عالی شهر سازی و معماری است که این حق و تکلیف را دارند. بیش از ۵۰ رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری صادر شده است. که به این حق و تکلیف تاکید دارد .

3- لذا اخذ عوارض تغییر کاربری در هر نوع آن نه از حقوق شهرداری است و نه تکلیف آن مرجع است . و غیر قانونی است.

برای جلوگیری از تضییع حقوق ، هر ذینفع می تواند ابتدا درخواست و اخذ چنین موضوعی را به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها ارجاع و از نتیجه آن نیز میتوان به دیوان عدالت اداری شکایت نمود . شهرداری در صورت درخواست ذینفع مکلف به ارجاع به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها است .

اعم از اینکه مورد خواسته پرداخت شده باشد یا نه

✳️ شرایط الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری ۸۹/۱۲/۳ شکایت شاکی علیه شهرداری منطقه .... شیراز به خواسته الزام شهرداری منطقه .... شیراز به صدور پروانه ساختمانی اجابت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی فرع به مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می‌باشد.

خلاصه پرونده

شاکی دارای ملک ثبتی یک قطعه زمین واقع در حریم شهر می باشد و به عنوان مالک از شهرداری تقاضای صدور پروانه ساختمانی نموده است شهرداری در پاسخ اعلام نموده که ملک فاقد کاربری است و در حریم شهر قرار دارد و پلاک متعلق به شاکی در حریم شهر شیراز و خارج از محدوده قانونی خدماتی و در حوزه استحفاظی باغات قرار دارد محدوده مذکور فاقد کاربری و طرح تفصیلی مصوب است طرح تفصیلی در صلاحیت شورای عالی معماری و شهرسازی و تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ایران است لذا شهرداری تکلیفی به تصویب طرح و تغییر کاربری ندارد و صرفاً مجری مصوبات کمیسیون مذکور است ماده ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی هر نوع نقل و انتقال و واگذاری زمین برای مسکن را در خارج از محدوده قانونی شهرها ممنوع نموده است.

شعبه صادر کننده رای با تایید استدلال شهرداری اشعار نموده تکلیف مقرر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها به صدور پروانه ساختمانی از ناحیه شهرداری مطابق مقررات تبصره مذکور منوط و موکول به رعایت ضوابط مقرر در نقشه جامع شهر برای تعیین نوع استفاده از ساختمان می باشد بنابراین با توجه به مراتب مذکور در فوق تا زمانی که تغییر کاربری در حوزه محل وقوع ملک شاکی بر اساس مقررات قانونی تحقق نیافته الزام شهرداری به صدور پروانه مسکونی برای ملک مورد بحث تکلیف مالایطاق بوده و الزامی نمی باشد در ادامه دیوان بدین نحو رای صادر نموده است علیهذا به جهات فوق الذکر به جهت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی همانطور که در لایحه اجرائیه اعلام گردیده فرع بر مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ فوق الذکر برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می باشد علیهذا در وضع فعلی پرونده اجابت خواسته شاکی با موانع قانونی مواجه بوده و قرار رد شکایت وی صادر می شود

✳️ نمونه رای ابطال گواهی پایان کار ساختمان بابت پارکینگ

منشا قانونی:

مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ یکی از وظایف شهرداری صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی است که در شهر ساخته می شود تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداریها در تایید و تکمیل بند فوق به تکلیف شهرداری در صدور گواهی پایان کار و گواهی عدم وقوع تخلف می‌پردازد.

مستند به بند ۱ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در صورتی که شهروندان از تصمیم شهرداری در صدور پروانه پایان کار شکایتی داشته باشند در شعب دیوان عدالت اداری اقامه دعوی می کنند و ابطال پروانه صادره را تقاضا نمایند.

✳️ پرسش

آرائی كه از كمیسیون بدوی یا تجدیدنظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری صادر شود و در دیوان عدالت اداری نقض می گردد به چه كمیسیونی ارجاع شده و آن كمیسیون چه تصمیمی می گیرد؟

✳️ پاسخ

نظریه كل اداره حقوقی و اسناد قوه قضائیه

اولاً، با توجه به مقررات جدید دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۸۵ كمیسیونهای همعرض وفق ماده ۱۴ و تبصره آن مكلفند بر مبنای رأی قطعی دیوان عدالت اداری اقدام بصدور رأی نمایند در این صورت چنانچه شعبه همعرض شعبه تجدیدنظر كمیسیون ماده ۱۰۰ باشد رأی صادره نسبت به شهرداری قطعی و لازم الاجراء خواهد بود اما اگر كمیسیون هم عرض كمیسیون ماده ۱۰۰ بدوی باشد شهرداری می تواند نسبت به رأی صادره در كمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ اعتراض نماید. ضمناً طبق ماده ۱۰۰ از قانون شهرداریها و تبصره های آن كمیسیون ماده صد قانون شهرداریها به كمیسیونهای بدوی و تجدیدنظر تقسیم نشده بلكه هر كمیسیونی كه در ابتدای امر پرونده به آن ارجاع شده باشد كمیسیون بدوی و هر كمیسیونی كه اعتراض به رأی كمیسیون بدوی به آن ارجاع گردد كمیسیون تجدیدنظر نامیده می شود و لذا پرونده پس از اعاده از دیوان عدالت اداری به كمیسیونی ارجاع می شود كه قبلاً به موضوع رسیدگی نكرده و رأی نیز صادر ننموده است.

ثانیاً، چنانچه كمیسیون همعرض كمیسیون تجدیدنظر بوده و رأی كمیسیون بر خلاف دادنامه صادره از دیوان عدالت بوده باشد مالك ساختمان می تواند مجدداً از رأی صادره به دیوان عدالت اداری شكایت نماید و اگر كمیسیون همعرض كمیسیون بدوی باشد و رأی صادره بر خلاف تصمیم دیوان عدالت باشد مالك ساختمان می تواند نسبت به رأی مذكور درخواست تجدیدنظر نماید.

ثالثاً، مهلت اعتراض از رأی صادره در كمیسیون بدوی به كمیسیون تجدیدنظر حسب مقررات قانونی ده روز است.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مورخ 1397/01/28 طی دادنامه شماره 57 در خصوص عوارض حذف پارکینگ تعیین تکلیف نموده است.

رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری درخصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تفکیک اراضی و اعیان

هیأت تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری در مورخ 1397/01/29 در خصوص جرایم ماده صد تعیین تکلیف نموده است.