✳️ پرسش:

با رعایت مفاد ماده ۷ قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی ایران (اصلاحی ۱/۳/۱۳۷۶) چنانچه متقاضیان واحدهای صنعتی در منطقه تصویب شده، اقدام به احداث بنا نمایند آیا مکلف به اخذ پروانه ساختمانی هستند و آیا شهرداری می‌تواند با مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰مبادرت به اخذ جریمه نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند ۷ ماده واحده قانون اصلاح قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی سال ۱۳۷۶، این شرکت‌ها از شمول مقررات قانون شهرداری خارج هستند ولذا اولاً برای احداث بنا در این شهرک‌ها، نیاز به اخذ پروانه از شهرداری نیست و ثانیاً مجوزی برای فرستادن پرونده‌های تخلف ساختمانی در شهرک‌ها به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جهت اخذ عوارض و سایر هزینه‌ها نیست.

سؤال :

تشخیص صلاحیت در مناقصات کوچک و متوسط برای امور پیمانکاری و مشاوره چگونه است؟

✳️ پاسخ:

الف) برای امور پیمانکاری در مناقصات کوچک، داشتن گواهینامه صلاحیت الزامی نیست لیکن برای معاملات متوسط با توجه به تشخیص صلاحیت قابل توجه اشخاص حقیقی و حقوقی، داشتن گواهینامه صلاحیت در ارجاع کار ملحوظ گردد. در صورت عدم استقبال پیمانکاران دارای صلاحیت در مناقصات متوسط ارجاع کار به پیمانکاران فاقد گواهینامه صلاحیت بر اساسی ارزیابی کارفرما صورت می پذیرد.

ب) برای امور مشاوره برای معاملات کوچک داشتن گواهینامه صلاحیت الزامی نیست لیکن مطابق بند «الف» ماده ۹ آیین نامه اجرایی بند «ه» ماده ۲۹ قانون برگزاری مناقصات، داشتن گواهینامه صلاحیت برای معاملات متوسط و بزرگ در رشته هایی که توسط سازمان (معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی) تشخیص صلاحیت می گردند الزامی است.

❇️ توضیح اینکه در بند «ب» ماده یک آیین نامه بند «ه» ماده ۲۹ قانون برگزاری مناقصات آمده است، «رعایت ضوابط این آیین نامه برای معاملات کوچک و متوسط لازم الاجرا نمی‌باشد.» از این بند می‌توان این نتیجه را اخذ نمود که برای امور مشاوره در معاملات کوچک و متوسط داشتن گواهینامه صلاحیت الزامی نمی باشد .

 قراردادهای بازپرداخت هزینه

در این نوع قراردادها، كارفرما متعهد می شود تا هزینه های اولیه پیمانكار كه همان هزینه های واقعی كارگران، كارگاه و مواد مصرفی هستند را به علاوه مبلغ توافق شده ای به منظور پوشش دادن هزینه های سربار و سود پیمانكار پرداخت كند.

❇️ كاربرد اینگونه قراردادها:

1- وقتی كارفرما مایل باشد در مراحل اجرای طرح تأثیرگذار باشد و ریسك اجرای عملیات پروژه را تقبل نماید.

2- وقتی به دلایلی لازم است تا كار پروژه به سرعت در پروژه آغاز شود و فرصتی برای تكمیل طرح ها و محاسبه هزینه وجود ندارد.

3- وقتی امكان محاسبه هزینه پروژه وجود ندارد.

4- وقتی كارفرما مایل است تا استاندارد دقیقی در پروژه رعایت شده، نظارت كاملی بر آن داشته باشد.

5- درخصوص پروژه هایی كه حالت اضطرار داشته و هزینه مواد و قطعات مصرفی بالاست.

6- حجم تغییرات احتمالی در پروژه بسیار بالاست.

✳️ اقسام قراردادهای بازپرداخت هزینه:

الف – فاكتور ثابت:

در این نوع قرارداد، پیمانكار مبلغ ثابتی را برمبنای هزینه تخمین زده شده در ابتدای كار یا میانگین هزینه چند دوره ابتدایی دریافت می كند. این مسئله سبب می شود تا پیمانكار برای دریافت سود بیشتر كار را سریعتر انجام دهد.

ب – قیمت هدف:

در این روش بر اساس اطلاعات موجود، تخمینی روی هزینه های پروژه انجام می شود و هنگامی كه طرفین قرارداد روی این تخمین توافق كردند، این تخمین به عنوان قیمت هدف، به عنوان پایه ای برای پرداخت ها در نظر گرفته می شود و پرداخت های كارفرما بر اساس فاكتور ارائه شده توسط پیمانكار تا سقف این قیمت انجام می شود. مشكل اصلی این است كه به دست آوردن یك قیمت هدف واقعی با توجه به تأثیر مستقیم آن روی پروژه و روابط بین كارفرما و پیمانكار بسیار مشكل است.

✳️ پرسش:

در صورتي كه ناظر به علت عدم دسترسی، در سيستم شهرداری قابليت ارائه خدمات مهندسی نداشته و اكنون آماده ارائه خدمات باشد، ناظر چه اقدامی لازم است انجام دهد؟

✳️ پاسخ :

✅ می بايست به امور ناظران مراجعه و نسبت به اعلام حضور طی فرم مربوطه اقدام نمايد. پس از انجام كنترل های لازم، سازمان حضور عضو را به امور مهندسين ناظر شهرداری اعلام می نمايد.

✳️ پرسش:

در چه صورت می توان ناظر را تعويض نمود؟

✳️ پاسخ :

1- با توافق مالک و ناظر و مراجعه به دفتر خدمات الكترونيک شهر و تكميل فرم مربوطه امكان پذير می باشد.

2- احراز عدم دسترسی به ناظر توسط سازمان ( از قبيل فوت ناظر، خروج از كشور برای مدتی بيش از يک ماه، مقررات ملی ساختمان، و ... ) پس از تكميل فرم عدم دسترسی توسط مالک، اقدام لازم صورت می پذيرد.

3- صدور رای داوری مبنی بر خاتمه قرارداد ناظر و مالک.

4- عدم اجرای رای داوری توسط ناظر پس از تاييد سازمان.

✳️ پرسش:

چه كسی مي تواند درخواست تمديد قرارداد نظارت در سامانه خدمات مهندسی را ثبت نمايد؟

✳️ پاسخ :

ثبت درخواست تمديد، در پرونده های تک ناظر توسط آخرين ناظر معرفی شده مطابق پروانه ساختمانی و در پرونده های چهارناظر صرفاً توسط ناظر هماهنگ كننده مجاز می باشد.

✳️ پرسش:

چه زمانی می بايست گزارش اتمام عمليات ساختمان به دفتر خدمات الكترونيك ارائه گردد؟

✳️ پاسخ :

مطابق فصل چهارم مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، ناظر موظف است پس از اتمام هر يك از مراحل اجرای اصلی ساختمان، گزارش خود را با همان كيفيتی كه در پروژه وجود دارد (منظور با خلاف يا بدون خلاف) ارايه نمايد. بنابراين پس از اتمام عمليات اجرايی ساختمان، گزارش ناظر با عنوان مرحله « اتمام عمليات » می بايست به شهرداری ارايه گردد.

لازم نيست گزارش اتمام عمليات حتماً بدون خلاف اعلام شود و در صورت وجود خلاف، ناظر مكلف است اين گزارش را با عنوان "خلاف دارد" ارايه نمايد. در اين حالت توصيه می‌شود در قسمت توضيحات گزارش مرحله ای، ذكر شود كه تا زمان رفع موارد خلاف، اجازه‌ی بهره برداری از ساختمان توسط ساكنان وجود ندارد.

زمانی كه مالك تمامی تعهدات خود در پروژه ( از جمله أخذ تاييديه آسانسور و أخذ تاييديه آتش نشاني (در صورت لزوم) و رفع كليه معايب اعلام شده توسط ناظر) را به انجام برساند، تاييديه نهائی يا همان برگ سبز اتمام عمليات ساختمانی توسط ناظر امضاء و به مرجع صدور پروانه جهت صدور پايانكار ارايه خواهد شد.

✳️ پرسش:

درصورت طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمانی، ناظر چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟

✳️ پاسخ :

در صورتی که مالک و ناظر قرارداد نظارت را امضاء نموده باشند و قرارداد مذکور در دفاتر خدمات الکترونیک به ثبت رسیده باشد، پس از گذشت 15 درصد مدت قرارداد و عدم صدور پروانه ساختمانی، ناظر ساختمان می‌تواند به استناد بند 7-4 قرارداد نظارت، از قرارداد نظارت انصراف دهد.

 پرداخت 20 درصد از مبلغ حق الزحمه نظارت به ناظر منوط به تایید سازمان است.

 عدم دریافت 20 درصد حق الزحمه نظارت توسط ناظر، به معنای عدم پذیرش کار بوده و کار مورد نظر در امتیاز صف ارجاع کار در نظر گرفته نخواهد شد، در صورت دریافت 20 درصد حق الزحمه نظارت توسط ناظر، کار مورد نظر در امتیاز صف ارجاع کار در نظر گرفته می‌شود.

✳️ پرسش:

حداقل ارتفاع نرده‌های راه پله چقدر می‌بایست باشد؟

✳️ پاسخ :

مطابق با مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ویرایش 1388 بند 4-9-7-1-2 فاصله خالی بین دو نرده عمودی دست انداز و جان پناه نباید بیشتر از 11/0 متر باشد. درصورت وجود نرده‌های تزئینی، نباید از هیچ قسمت آن کره‌ای به قطر بیش از 11/0 متر عبور کند. همچنین در بند 4-2-12-3-16 همین مبحث مقرر شده است که ارتفاع دست اندازها و جان پناه‌ها از سطح فضا یا بام در دسترس، باید حداقل 1/1 متر و از لبه پله یا سطح شیب دار حداقل 9/0 متر باشد.

✳️ پرسش:

حداقل ارتفاع نرده‌های راه پله چقدر می‌بایست باشد؟

✳️ پاسخ :

مطابق با مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان ویرایش 1388 بند 4-9-7-1-2 فاصله خالی بین دو نرده عمودی دست انداز و جان پناه نباید بیشتر از 11/0 متر باشد. درصورت وجود نرده‌های تزئینی، نباید از هیچ قسمت آن کره‌ای به قطر بیش از 11/0 متر عبور کند. همچنین در بند 4-2-12-3-16 همین مبحث مقرر شده است که ارتفاع دست اندازها و جان پناه‌ها از سطح فضا یا بام در دسترس، باید حداقل 1/1 متر و از لبه پله یا سطح شیب دار حداقل 9/0 متر باشد.