✳️ پرسش:

برخی از تخلفات مانند تغییر کاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بناها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییرکاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ پرسش:

با توجه به بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری اولاً مراد از تعطیل نمودن چیست؟ آیا باید به صاحبش اخطار نمود که تعطیل نماید؟ ثانیاً تعطیل شدن محل تا چه زمان ادامه خواهد داشت؟ ثالثاً آیا کمیسیون می‌‌تواند موارد مذکور در این بند را تبدیل به جریمه نقدی نماید؟ رابعاً آیا مرجعی برای اعتراض به رأی کمیسیون وجود دارد یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به متن بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری ابتدائاً نظر خود را دایر به جلوگیری از انجام کار و تعطیل واحدهای مذکور در این بند را با دادن مهلت مناسب به شاغلین مذکور در قانون اعلام و در صورتی که ذی‌نفع معترض باشد به کمیسیون مذکور در ذیل بند ۲۰ مراجعه می‌کند و در صورتی که کمیسیون تصمیم شهرداری را موجه احراز نمود حکم به تعطیل یا تخریب صادر خواهد کرد و منظور از تعطیل اعم از پلمپ نمودن یا دیوار کشیدن جلوی محل ورودی محل کسب است اضافه می‌کند که مطابق قانون دیوان عدالت اداری، رأی کمیسیون نیز در این دیوان قابل شکایت است و تا زمانی که رأی کمیسیون فسخ نشود و یا دستور موقت برای جلوگیری از اجرای رأی از دیوان عدالت صادر نگردد رأی کمیسیون لازم‌ الاجراء خواهد بود.

✳️ پرسش:

آیا رأی اکثریت اعضای کمیسیون مناط اعتبار است یا رأی به اتفاق آراء. ضمناً چنانچه فقط دو نفر از سه نفر عضو در جلسه حضور داشته باشند و هر دو عضو یک نظر داشته باشند صدور رأی ممکن است یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و اصلاحیه‌های بعدی و تبصره‌های ذیل آن و به خصوص تبصره ۱ ماده مذکور که اعضای کمیسیون را از نمایندگان وزارت کشور و قاضی دادگستری و عضو انجمن شهر تعیین کرده است، فقط تشکیل کمیسیون با حضور هر سه عضو معتبر می‌باشد و آرای صادره طبق همان تبصره با اکثریت آراء خواهد بود.

✳️ پرسش:

در صورتی که ادارات تربیت بدنی، بهداشت، آموزش و پرورش و غیره جهت تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند تکلیف چیست؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367/08/29 مشخص شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرح‌های مربوط به سازمان‌های دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است می‌توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید اعم از اینکه سازمان‌های مذکور به استعلام شهرداری‌ها پاسخ بدهند یا خیر؟

✳️ پرسش:

با عنایت به تبصره ۱۰۰ قانون شهرداری آرای صادره از کمیسیون بدوی قابل تجدیدنظر در کمیسیون تجدیدنظر است. آیا ممکن است یک یا چند کمیسیون همواره بدوی و یک یا چند کمیسیون همواره تجدیدنظر باشد؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، ابتدا کمیسیون بدوی به تخلفات ساختمانی رسیدگی می‌کند و در صورت اعتراض کمیسیون تجدیدنظر مجددا رسیدگی می‌نماید. اعضای کمیسیون تجدیدنظر غیر از اعضای کمیسیون بدوی هستند که قبلا به پرونده رسیدگی کرده‌اند از این تبصره چنین استنباط می‌شود که هر یک از دو کمیسیون مذکور هم می‌تواند کمیسیون بدوی باشد و هم تجدیدنظر، و لذا هیچ یک از این دو کمیسیون، قانونا همیشه کمیسیون بدوی یا کمیسیون تجدیدنظر نیست.

✳️ پرسش:

در سال ۱۳۶۸ شهرداری با انجام مزایده تعدادی از مغازه‌های متصل به ترمینال‌ مسافربری را بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به مدت دو سال به اجاره اشخاص داده است و ضمن شقوق اجاره ذکر شده که بعد از انقضای مدت اجاره، مستأجر مکلف است مورد اجاره را بدون هیچ عذر و بهانه‌ای تخلیه و به شهرداری تحویل دهد. با وصف مراتب مذکور شهرداری در نتیجه عدم تخلیه مغازه‌های مذکور اقدام به طرح دعوی تخلیه به علت انقضای مدت علیه مستأجرین مذکور کرده است، آیا دعوی شهرداری برای تخلیه موارد اجاره مجوز قانونی دارد یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
درخصوص موضوع مورد استعلام هر چند در مورد شهرداری تهران قانون خاص وجود دارد و تبصره دوم لایحه قانونی احداث ترمینال‌های مسافربری بین شهری در داخل شهر تهران مصوب ۲۹/۲/۱۳۵۹ غرفه‌هایی را که توسط شهرداری تهران به اجاره داده می‌شود از شمول قانون روابط موجر و مستأجر خارج ساخته و به شهرداری اجازه داده است بعد از انقضای مدت با اعطاء حداقل یک ماه مهلت آنها را تخلیه کند و هر چند لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک‌ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان نیز از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خارج می‌باشد. اما در مورد سایر شهرستان‌ها چنین قانونی به تصویب نرسیده و ناگزیر مغازه‌ها، غرفه‌ها، دکه‌ها و قسمتی از پارک‌ها و میادین که به نحوی از انحا از طرف شهرداری شهرستان‌ها به افراد اجاره داده می‌شود، تابع قانون روابط موجر و مستأجر بوده و چنانچه مورد اجاره محل کسب و پیشه باشد تابه قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود.

✳️ پرسش:

شخصی مبادرت به احداث ساختمانی کرده و بدون پروانه واحد تجاری احداث نموده است پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح و منتهی به محکومیت متخلف به پرداخت عوارض و جریمه شده است. مع‌ذلک شهرداری علاوه بر جریمه مقرر در رأی کمیسیون برای احداث بنا نیز مطالبه عوارض می‌نماید، سؤال این است که آیا شهرداری مجاز به دریافت هر دو نوع عوارض و جریمه هست یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
عوارض مقرر برای احداث ساختمان به ازای هر مترمربع، جدا از حق وصول عوارض و جریمه‌های مربوط به تخلف ساختمانی طبق رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است و مرجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری نیز فرق می‌کند زیرا مراجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری در مورد عوارض احداث ساختمان کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری و در مورد تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون مذکور است.

✳️ پرسش:

آیا مقررات مواد ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۴۵ آیین‌نامه ثبت اسناد و املاک که مربوط به وضعیت املاک بر اثر خرابی است با هم فرق دارند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهردای و ماده ۴۵ آیین‌نامه ثبت اسناد و املاک هیچگونه مغایرتی با هم ندارند و هر کدام در جایگاه خود باید اعمال گردد. با این توضیح که مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مربوط به تفکیک اراضی در محدوده شهر و حریم آن است و اداره ثبت یا دادگاه مکلفند با وصول تقاضای مالکیت جهت تفکیک اراضی مقررات این ماده را اعمال نمایند. در صورتی که ماده ۴۵ آیین‌نامه ثبت اسناد و املاک در مورد تغییر وضعیت املاک در اثر خرابی یا تغییر وضع مجاور املاک است (اعم از اینکه ملک به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد) که در این صورت اداره ثبت باید طبق مقررات این ماده از آیین‌نامه ثبت اسناد و املاک عمل نماید.
با توجه به آنچه بیان گردید براساس ماده ۴۵ آیین‌نامه قانون ثبت تفکیک صورت نمی‌گیرد ولی اگر منظور اجرای مقررات ذیل ماده ۱۰۱ قانون شهردای است باید گفت آن قسمت از ملک که در اثر تفکیک تبدیل به معبر و شارع عام گردیده متعلق به شهرداری است و در قبال‌ آن شهرداری وجهی به مالک یا مالکیت پرداخت نمی‌کند.

✳️ پرسش:

آیا احدی از مالکین مشاعی به تنهایی می‌تواند در امور ملک مشاعی دخالت نموده و از شهرداری درخواست پروانه ساختمانی مطرح نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دخالت یکی از شرکاء در اموال مشاع، بدون اجازه و موافقت دیگر شرکاء وجهی ندارد و مقررات املاک مشاعی مقرراتی است که در قانون مدنی و قانون امور حسبی و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ آمده است، از این رو شهرداری بدون اجازه کلیه شرکاء حق صدور پروانه ساختمانی ندارد و در فرض صدور غیرقانونی پروانه ساختمانی بدون اجازه سایر شرکاء از سوی شهرداری، کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌تواند حکم به تخریب بنا صادر کند. حکم تخریب منحصراً در موارد احصاء شده در تبصره‌های ماده صد قانون مذکور جائز است. لازم به یادآوری است، به موجب ماده ۱ مصوبه مورخ ۱۳/۸/۷۱ شورای عالی اداری، صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری‌های کشور طبق شناسنامه ساختمان انجام می‌شود و براساس ماده ۲ همین مصوبه، از تاریخ ۱/۱۱/۷۱ شناسنامه ساختمان به عنوان یک سند رسمی تلقی گردیده و در پاسخ دستگاه‌های ذی‌ربط مورد استناد می‌باشد و ماده ۲ این مصوبه به موجب رأی شماره ۹۶ مورخ ۲۸/۸/۷۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری باطل گردیده است. همچنین، برای صدور پروانه ساختمان مالکیت رسمی عرصه شرط نیست، بلکه داشتن حق ایجاد بنا شرط است. مانند اینکه کسی زمینی را از مالک یا موقوفه را از متولی اجاره نماید و مالک یا متولی به او حق احداث بنا برای خودش را بدهد. صدور پروانه برای چنین مستأجری فاقد اشکال است. از این رو احراز سمت قانونی برای اخذ پروانه با شناسنامه ساختمان از سوی شهرداری کافی است.

✳️ پرسش:

آیا مالکین مشاعی به تنهایی می‌‌توانند پروانه ساختمانی بگیرند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مالکین مشاعی با سمت و یا سند مالکیت رسمی و با موافقت و رضایت همه شرکاء می‌توانند پروانه ساختمانی دریافت نمایند.