✳️ شرایط الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری ۸۹/۱۲/۳ شکایت شاکی علیه شهرداری منطقه .... شیراز به خواسته الزام شهرداری منطقه .... شیراز به صدور پروانه ساختمانی اجابت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی فرع به مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می‌باشد.

خلاصه پرونده

شاکی دارای ملک ثبتی یک قطعه زمین واقع در حریم شهر می باشد و به عنوان مالک از شهرداری تقاضای صدور پروانه ساختمانی نموده است شهرداری در پاسخ اعلام نموده که ملک فاقد کاربری است و در حریم شهر قرار دارد و پلاک متعلق به شاکی در حریم شهر شیراز و خارج از محدوده قانونی خدماتی و در حوزه استحفاظی باغات قرار دارد محدوده مذکور فاقد کاربری و طرح تفصیلی مصوب است طرح تفصیلی در صلاحیت شورای عالی معماری و شهرسازی و تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ایران است لذا شهرداری تکلیفی به تصویب طرح و تغییر کاربری ندارد و صرفاً مجری مصوبات کمیسیون مذکور است ماده ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی هر نوع نقل و انتقال و واگذاری زمین برای مسکن را در خارج از محدوده قانونی شهرها ممنوع نموده است.

شعبه صادر کننده رای با تایید استدلال شهرداری اشعار نموده تکلیف مقرر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها به صدور پروانه ساختمانی از ناحیه شهرداری مطابق مقررات تبصره مذکور منوط و موکول به رعایت ضوابط مقرر در نقشه جامع شهر برای تعیین نوع استفاده از ساختمان می باشد بنابراین با توجه به مراتب مذکور در فوق تا زمانی که تغییر کاربری در حوزه محل وقوع ملک شاکی بر اساس مقررات قانونی تحقق نیافته الزام شهرداری به صدور پروانه مسکونی برای ملک مورد بحث تکلیف مالایطاق بوده و الزامی نمی باشد در ادامه دیوان بدین نحو رای صادر نموده است علیهذا به جهات فوق الذکر به جهت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی همانطور که در لایحه اجرائیه اعلام گردیده فرع بر مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ فوق الذکر برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می باشد علیهذا در وضع فعلی پرونده اجابت خواسته شاکی با موانع قانونی مواجه بوده و قرار رد شکایت وی صادر می شود

✳️ پرسش:

شخصی مبادرت به احداث ساختمانی کرده و بدون پروانه واحد تجاری احداث نموده است پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح و منتهی به محکومیت متخلف به پرداخت عوارض و جریمه شده است. مع‌ذلک شهرداری علاوه بر جریمه مقرر در رأی کمیسیون برای احداث بنا نیز مطالبه عوارض می‌نماید، سؤال این است که آیا شهرداری مجاز به دریافت هر دو نوع عوارض و جریمه هست یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
عوارض مقرر برای احداث ساختمان به ازای هر مترمربع، جدا از حق وصول عوارض و جریمه‌های مربوط به تخلف ساختمانی طبق رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است و مرجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری نیز فرق می‌کند زیرا مراجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری در مورد عوارض احداث ساختمان کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری و در مورد تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون مذکور است.

✳️ پرسش:

در صورتی که مالک در اجرای طرح به وسیله وزارت راه تملک شده اما بهای آن به مالک پرداخت نشده باشد و در زمان طرح دعوی، محل اجرای طرح در داخل شهر قرار گرفته باشد، آیا مالک می‌تواند علیه دستگاه مجری، طرح دعوی نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه پس از اجرای طرح و تملک ملک، دستگاه مجری طرح قانوناً در قبال مالک متعهد به پرداخت بهای آن بوده و طبق ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ تا زمانی که مدیون نسبت به پرداخت دین خود اقدام ننموده بقای آن استصحاب می‌شود و با عنایت به اینکه تغییر محدوده شهر و قرار گرفتن طرح در داخل شهر قانوناً از موجبات سقوط تعهدات دستگاه مجری نیست، مالک باید علیه دستگاه اجرایی که اراضی را تملک نموده است طرح دعوی نماید.

✳️ پرسش:

زمینی از سال ۱۳۶۳ کاربری فضای سبز داشته که تاکنون نسبت به اجرای طرح مذکور پس از ابلاغ به مالک اقدام نشده، لذا با توجه به ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ در صورت مراجعه مالک برای صدور پروانه ساختمانی آیا می‌توان تعهد مذکور در تبصره ماده واحده را اخذ نمود یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اخذ تعهد از مالک اراضی و املاک موضوع قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری مصوب سال ۱۳۶۷ پس از انقضای مدت ده سال از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، مورد ندارد.

✳️ پرسش:

در صورتی که مالک یا مستأجر برخلاف پروانه در منطقه غیرتجاری محل کسب دایر کند آیا کمیسیون می‌تواند رأی به اخذ جریمه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، از کل ساختمان باید بر طبق آنچه که در پروانه ساختمانی قید شده استفاده شود چنانچه مالک یا مستأجر برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت دائر نماید، کمیسیون حق صدور رأی بر جریمه را ندارد بلکه باید رأی بر تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت صادر نماید.

✳️ پرسش:

نظر به اینکه املاک تعدادی از مالکین قبلاً در خارج از محدوده قانونی شهر بوده و در آن اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده یا مازاد بر پروانه یا خلاف پروانه ساخته شده و در حال حاضر در محدوده شهر قرار گرفته است، آیا رسیدگی به این تخلفات در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است یا مرجع دیگر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

چنانچه اراضی مذکور در استعلام قبلاً خارج از محدوده شهر بوده و بدون اخذ مجوز از بخشداری محل در آن احداث بنا شده باشد و یا اینکه با داشتن مجوز (پروانه ساختمانی) اضافه بنای زائد بر تراکم داشته باشد و اکنون آن اراضی در محدوده قانونی شهر قرار گرفته باشد موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

✳️ پرسش:

چنانچه در مورد ملکی، رای کمیسیون ماده (100) مبنی بر تخریب به لحاظ عدم پرداخت جریمه از ناحیه متخلف باشد و شهرداری مایل به اجرای حکم تخریب نباشد براساس کدام ماده می تواند حکم تخریب را اجرا نکند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

مقررات ماده (100) قانون فوق از قواعد آمره است و شهرداری مکلف به اجرای آن مقررات می باشد، لذا چنانچه رأی کميسيون مبنی بر محکوميت متخلف به پرداخت جريمه باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نمايد، در اين صورت شهرداری به استناد قسمت اخير تبصره (2) ماده (100) با يد پرونده را جهت صدور رأی تخريب به کميسيون ذی ربط ارجاع نما يد. پس از صدور رأی مبنی بر تخريب به شرحی که فوقاً ذکر شد و نيز در مواردی که کميسيون راساً مبادرت به صدور رأی تخريب می نمايد، شهرداری موظف و مکلف به اجرای رأی کميسيون است و نمی تواند به عذر اينکه نظر بر تخريب بنا ندارد از تخريب خودداری نمايد.

در قوانین و مقررات بیمه کشورمان، در خصوص مسئولیت حرفه ای مهندسین ناظر، طراح و محاسب ساختمان، شروع تعهدات بیمه گر

از تاریخ شروع عملیات ساختمانی توسط مالک طی مهلت قانونی مندرج در پروانه ساختمانی و حداکثر 6 سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی می‌باشد. در صورتی که عملیات ساختمانی طی مدت 2 سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی شروع نگردد، تعهد بیمه گر پس از تمدید اعتبار پروانه و از تاریخ شروع عملیات ساختمانی به مدت 6 سال برقرار می‌‌‌‌‌‌‌‌گردد.

❇️ عموما مدت مسؤولیت باید تناسبی با مدت زمان بیمه، عمر مفید مصالح و یا مدت توافق شده در قرارداد داشته باشد.

تأخيردر احداث ساختمان دارای پروانه احداث

طبق تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی و عمران شهری چنانچه مالك ، ساختمان را در مدت سه سال پروانه ساختمانی ( يك سال تجهيز كارگاه به عنوان مهلت شروع و دو سال مدت پروانه ساختمانی ) به اتمام عمليات ساختمانی به همراه نماسازی و صدور پايانكار اقدام ننمايد مشمول عوارض تأخير در تعرفه عوارض محلی خواهد بود .

❇️ توضيح : درکليه شهرهای مشمول عوارض نوسازی و يا سطح شهر عوارض تأخير دريافت خواهد شد .

✳️ نحوه تمدید و تجدید پروانه ساختمان

مالک مکلف به اتمام به موقع ساختمان به منظور جلوگیری از متروکه ماندن آنها و ممانعت از ایجاد مشکلات ترافیکی و اجتماعی و… حداکثر تا انتهای مهلت پروانه ساختمانی بوده ‌چنانچه در مهلت مقرر ساختمان‌احداث نشود پروانه ساختمانی‌با رعایت موارد زیر تمدید یا تجدید خواهد شد .

1- تمدید اول و دوم در سال های چهارم و پنجم عوارض ندارد در صورتی که بعد از انقضای مهلت پروانه برای تمدیدها مراجعه نماید مابه التفاوت عوارض زیربنا و پذیره وصولی زمان صدور و زمان مراجعه دریافت خواهد شد .

2- بدون نماکاری صدور پایانکار ممنوع است لذا متوجه ساختن مالک به این موضوع در هنگام صدور پروانه ساختمانی و اعلام کتبی به ایشان ضروریست .

3- در صورت وقوع عوامل غیر مترقبه و خارج از اختیار مالک و یا صدور احکام قضایی که موجب رکود عملیات ساختمانی شده باشد با رعایت مفاد تعرفه عوارض ، نسبت به کسر مدت رکود عملیات ساختمان از مهلت پروانه و یا تمدید آن نسبت به بقیه مدت اقدام خواهد شد .

4- تمدید پروانه ساختمانی یک سال بوده ولی مشمول عوارض تمدیداین تعرفه خواهد بود .

5- اخذ پایانکار در مهلت قانونی پروانه و تمدیدهای آن به شرطی که مراحل احداث توسط مهندس ناظر مربوطه تأیید شود رایگان خواهد بود .