✳️ شرایط الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی

شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری ۸۹/۱۲/۳ شکایت شاکی علیه شهرداری منطقه .... شیراز به خواسته الزام شهرداری منطقه .... شیراز به صدور پروانه ساختمانی اجابت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی فرع به مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می‌باشد.

خلاصه پرونده

شاکی دارای ملک ثبتی یک قطعه زمین واقع در حریم شهر می باشد و به عنوان مالک از شهرداری تقاضای صدور پروانه ساختمانی نموده است شهرداری در پاسخ اعلام نموده که ملک فاقد کاربری است و در حریم شهر قرار دارد و پلاک متعلق به شاکی در حریم شهر شیراز و خارج از محدوده قانونی خدماتی و در حوزه استحفاظی باغات قرار دارد محدوده مذکور فاقد کاربری و طرح تفصیلی مصوب است طرح تفصیلی در صلاحیت شورای عالی معماری و شهرسازی و تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی ایران است لذا شهرداری تکلیفی به تصویب طرح و تغییر کاربری ندارد و صرفاً مجری مصوبات کمیسیون مذکور است ماده ۴ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی هر نوع نقل و انتقال و واگذاری زمین برای مسکن را در خارج از محدوده قانونی شهرها ممنوع نموده است.

شعبه صادر کننده رای با تایید استدلال شهرداری اشعار نموده تکلیف مقرر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها به صدور پروانه ساختمانی از ناحیه شهرداری مطابق مقررات تبصره مذکور منوط و موکول به رعایت ضوابط مقرر در نقشه جامع شهر برای تعیین نوع استفاده از ساختمان می باشد بنابراین با توجه به مراتب مذکور در فوق تا زمانی که تغییر کاربری در حوزه محل وقوع ملک شاکی بر اساس مقررات قانونی تحقق نیافته الزام شهرداری به صدور پروانه مسکونی برای ملک مورد بحث تکلیف مالایطاق بوده و الزامی نمی باشد در ادامه دیوان بدین نحو رای صادر نموده است علیهذا به جهات فوق الذکر به جهت خواسته شاکی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی برای ملک شاکی همانطور که در لایحه اجرائیه اعلام گردیده فرع بر مراجعه شاکی از طریق ضوابط قانونی به کمیسیون ماده ۵ فوق الذکر برای تغییر کاربری ملک وی از استحفاظی باغ به مسکونی می باشد علیهذا در وضع فعلی پرونده اجابت خواسته شاکی با موانع قانونی مواجه بوده و قرار رد شکایت وی صادر می شود

✳️ پرسش:

آيا شهرداری می تواند پروانه ساختمانی كه خود صادر كرده را ابطال كند؟

✳️ پاسخ:

✅ خير، با توجه به بند شش مصوبه ۳۰ چهارمين جلسه شورای عالی اداری، پروانه ساختمانی به عنوان سند رسمی تلقی می شود.

❇️ تنها مرجع باطل كردن پروانه ساختمانی ديوان عدالت اداری است اما در قسمتی از پروانه ساختمان محلی جهت اصلاح پروانه وجود دارد نه ابطال آن.

✳️ پرسش:

در صورتی که ادارات تربیت بدنی، بهداشت، آموزش و پرورش و غیره جهت تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند تکلیف چیست؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367/08/29 مشخص شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرح‌های مربوط به سازمان‌های دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان و یا آموزش و پرورش قرار گرفته است می‌توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون جهت صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید اعم از اینکه سازمان‌های مذکور به استعلام شهرداری‌ها پاسخ بدهند یا خیر؟

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مورخ 1396/08/09 طی دادنامه شماره 748 در خصوص وضع عوارض صدور پروانه برای بناهای احداث شده تعیین تکلیف نموده است.

✳️ پرسش:

آیا اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه صادره از سوی شهرداری در حکم احداث ساختمان بدون پروانه است یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا، بدون داشتن پروانه ساختمانی است زیرا پروانه سابق‌الصدور به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود مگر اینکه احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست.

✳️ پرسش:

زمینی از سال ۱۳۶۳ کاربری فضای سبز داشته که تاکنون نسبت به اجرای طرح مذکور پس از ابلاغ به مالک اقدام نشده، لذا با توجه به ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ در صورت مراجعه مالک برای صدور پروانه ساختمانی آیا می‌توان تعهد مذکور در تبصره ماده واحده را اخذ نمود یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اخذ تعهد از مالک اراضی و املاک موضوع قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری مصوب سال ۱۳۶۷ پس از انقضای مدت ده سال از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، مورد ندارد.

✳️ پرسش:

قبلاً به موجب مصوبه شورای عالی اداری به کسانی که دارای سند عادی خرید ملک بودند شهرداری‌ها پروانه ساختمانی می‌دادند اما به موجب دادنامه شماره ۹۶ مورخ ۲۸/۸/۱۳۷۳ دیوان عدالت اداری منتشره در روزنامه رسمی صدور پروانه ساختمانی بر روی اراضی واقع در محدوده قانونی شهرداری‌ها با سند عادی ممنوع گردید، در این راستا در بعضی از شهرها اغلب زمین‌ها مشاعی بوده و با اسناد عادی مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد. اینک در این‌گونه موارد تکلیف شهرداری‌ها از جهت پاسخگویی به مراجعین و متقاضیان پروانه ساختمانی که دارای سند عادی خرید زمین هستند چیست؟ آیا باید به این افراد پروانه ساختمانی داده شود یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

نظر به اینکه برابر ماده ۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، اراضی شهری، زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته است و اراضی مورد استعلام نیز در محدوده قانونی شهر قرار دارد و نظر به اینکه با ابطال بند ۲ مصوبه شماره ۱۵۶۰/د ش مورخ ۶/۸/۱۳۷۱ شورای عالی اداری که به شهرداری اجازه صدور پروانه در زمین‌هایی که با سند عادی نقل و انتقال یافته‌اند داده بود، اینک موردی برای صدور پروانه نسبت به اراضی دارای سند عادی که داخل در محدوده قانونی شهرها است نمی‌باشد. صاحبان این نوع اراضی باید قبلاً به لحاظ مقررات جاری به اخذ سند مالکیت نموده و سپس با مراجعه به شهرداری و تقدیم اسناد تقاضای پروانه نمایند. اخذ تعهد از صاحبان آنها و موارد دیگر از محدوده مقررات قانونی خارج است در این زمینه شهرداری باید با توجه به مقررات صدور پروانه اقدام نماید.

در قوانین و مقررات بیمه کشورمان، در خصوص مسئولیت حرفه ای مهندسین ناظر، طراح و محاسب ساختمان، شروع تعهدات بیمه گر

از تاریخ شروع عملیات ساختمانی توسط مالک طی مهلت قانونی مندرج در پروانه ساختمانی و حداکثر 6 سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی می‌باشد. در صورتی که عملیات ساختمانی طی مدت 2 سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی شروع نگردد، تعهد بیمه گر پس از تمدید اعتبار پروانه و از تاریخ شروع عملیات ساختمانی به مدت 6 سال برقرار می‌‌‌‌‌‌‌‌گردد.

❇️ عموما مدت مسؤولیت باید تناسبی با مدت زمان بیمه، عمر مفید مصالح و یا مدت توافق شده در قرارداد داشته باشد.

✳️ عوارض تأخير در احداث ساختمان ( براساس تبصره 2 ماده 29 قانون نوسازی)

1- عوارض نوسازی يا سطح شهری در سال پنجم بعد از تاريخ صدور پروانه ساختمانی ، معادل 2 برابر آن عوارض وصول خواهد شد.

2- عوارض نوسازی يا سطح شهری در سال ششم بعد از تاريخ صدور پروانه ساختمانی ، معادل 4 برابر آن عوارض وصول خواهد شد.

❇️ معاونت محترم امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی طی نامه شماره 20553/400 مورخه 1396/05/02

در خصوص صدور « برگ تایید استحکام بنا » تذکراتی به ریاست محترم سازمان نظام مهندسی ساختمان (شورای مرکزی) و رؤسای سازمان های نظام مهندسی ساختمان استانها ابلاغ نمود که تخلف از مفاد این تذکرات موجبات تخلف انتظامی متخلفین را فراهم خواهد ساخت.

 نظر به اینکه در خصوص شمول این نامه نسبت به مهندسین طراح و سایر مهندسان و کارشناسان شائبه‌هایی در بین همکاران به وجود آمده است از این رو به اطلاع مهندسین و پیمانکاران محترم می رساند:

 معاونت محترم امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با صدور نامه فوق الذکر اساساً صدور هرگونه « برگ تایید استحکام بنا » با هر قید و شرط توسط مهندس ناظر، مهندس طراح، مهندس محاسب، سازنده و سایر کارشناسان را تخلف انتظامی تلقی نموده و به صراحت اعلام نموده است که تایید استحکام بنا، هم عنوان غیرقانونی است و هم اقدام غیرقانونی و آنچه که منظور نظر قانونگذار در قسمت اخیر تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها می باشد، موضوع « عدم استحکام بنا» بوده و این موضوع اساساً با « تایید استحکام بنا» دو موضوع متفاوت می باشد بنابراین:

1- هیچ‌یک از مهندسان اعم از مهندسان ناظر، مهندسان طراح، مهندسان محاسب و غیره مجوزی برای صدور « برگ تایید استحکام بنا » ندارند .

2- شهرداریها و سایر مراجع ذیربط در صدور پروانه و کنترل ساختمان حق الزام مهندسان برای « برگ تایید استحکام بنا » ندارند.

3- در فرضی که یک مهندس صفر تا صد یک پروژه را شخصاً انجام داده باشد باز هم حق صدور برگی به نام « برگ تایید استحکام بنا » ندارد.

4- اگر چه منظور از کارشناس در نامه معاونت امور مسکن و ساختمان، کارشناسان موضوع قانون نظام مهندسی می باشند و کارشناسان رسمی دادگستری به دلیل اینکه اساساً زیر نظر وزارت راه شهرسازی ( معاونت امور مسکن ساختمان ) نیستند تکلیفی به تبعیت از نامه مذکور ندارند ولی، با توجه به اینکه در قوانین موضوعه کشور بحثی در خصوص « تایید استحکام بنا » وجود ندارد از این رو اقدام کارشناسان رسمی دادگستری در صدور « برگ تایید استحکام بنا » نیز غیرقانونی و قابل تعقیب انتظامی خواهد بود.

5- رؤسا و مدیران سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان ها نیز رأساً مجاز به صدور چنین برگه ای نبوده و اساساً نمی‌توانند ترتیباتی برای صدور « برگ تایید استحکام بنا » فراهم نمایند و اگر ترتیباتی فراهم نمایند مسئول و پاسخگو خواهند بود.

6- اشخاصی که مفاد نامه فوق الذکر را رعایت ننمایند علاوه بر تعقیب انتظامی، به استناد قانون مسئولیت مدنی، مسئول جبران خسارتهای مالی زیان‌دیده گان نیز خواهند بود.