عقب نشینی اختیاری از ملک

✳️چنانچه مالكین هنگام نوسازی و یا احداث ساختمان برابر پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، برهای اصلاحی را رعایت كنند و داوطلبانه اصلاحات وعقب‌نشینی موضوع تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری را انجام دهند، نمی‌توانند بهای آن قسمت از زمین را كه در اثر اجرای طرح واحداث ساختمان در تعریض معبر خیابان یا كوچه و مانند آن قرار گرفته، از شهرداری مطالبه كنند ولی اگر شهرداری راسا اقدام به تملك زمین یا ملك شهروندان و تعریض معبر بنماید، باید قیمت آن را برابر ضوابط مربوط بپردازد.

✳️ پرسش:

برخی از تخلفات مانند تغییر کاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بناها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییرکاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ پرسش:

شخصی مبادرت به احداث ساختمانی کرده و بدون پروانه واحد تجاری احداث نموده است پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح و منتهی به محکومیت متخلف به پرداخت عوارض و جریمه شده است. مع‌ذلک شهرداری علاوه بر جریمه مقرر در رأی کمیسیون برای احداث بنا نیز مطالبه عوارض می‌نماید، سؤال این است که آیا شهرداری مجاز به دریافت هر دو نوع عوارض و جریمه هست یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
عوارض مقرر برای احداث ساختمان به ازای هر مترمربع، جدا از حق وصول عوارض و جریمه‌های مربوط به تخلف ساختمانی طبق رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است و مرجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری نیز فرق می‌کند زیرا مراجع رسیدگی به اختلاف بین مالک و شهرداری در مورد عوارض احداث ساختمان کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری و در مورد تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون مذکور است.

✳️ پرسش:

آیا احدی از مالکین مشاعی به تنهایی می‌تواند در امور ملک مشاعی دخالت نموده و از شهرداری درخواست پروانه ساختمانی مطرح نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دخالت یکی از شرکاء در اموال مشاع، بدون اجازه و موافقت دیگر شرکاء وجهی ندارد و مقررات املاک مشاعی مقرراتی است که در قانون مدنی و قانون امور حسبی و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ آمده است، از این رو شهرداری بدون اجازه کلیه شرکاء حق صدور پروانه ساختمانی ندارد و در فرض صدور غیرقانونی پروانه ساختمانی بدون اجازه سایر شرکاء از سوی شهرداری، کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌تواند حکم به تخریب بنا صادر کند. حکم تخریب منحصراً در موارد احصاء شده در تبصره‌های ماده صد قانون مذکور جائز است. لازم به یادآوری است، به موجب ماده ۱ مصوبه مورخ ۱۳/۸/۷۱ شورای عالی اداری، صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری‌های کشور طبق شناسنامه ساختمان انجام می‌شود و براساس ماده ۲ همین مصوبه، از تاریخ ۱/۱۱/۷۱ شناسنامه ساختمان به عنوان یک سند رسمی تلقی گردیده و در پاسخ دستگاه‌های ذی‌ربط مورد استناد می‌باشد و ماده ۲ این مصوبه به موجب رأی شماره ۹۶ مورخ ۲۸/۸/۷۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری باطل گردیده است. همچنین، برای صدور پروانه ساختمان مالکیت رسمی عرصه شرط نیست، بلکه داشتن حق ایجاد بنا شرط است. مانند اینکه کسی زمینی را از مالک یا موقوفه را از متولی اجاره نماید و مالک یا متولی به او حق احداث بنا برای خودش را بدهد. صدور پروانه برای چنین مستأجری فاقد اشکال است. از این رو احراز سمت قانونی برای اخذ پروانه با شناسنامه ساختمان از سوی شهرداری کافی است.

✳️ پرسش:

آیا مالکین مشاعی به تنهایی می‌‌توانند پروانه ساختمانی بگیرند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مالکین مشاعی با سمت و یا سند مالکیت رسمی و با موافقت و رضایت همه شرکاء می‌توانند پروانه ساختمانی دریافت نمایند.

✳️ پرسش:

آیا اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه صادره از سوی شهرداری در حکم احداث ساختمان بدون پروانه است یا خیر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا، بدون داشتن پروانه ساختمانی است زیرا پروانه سابق‌الصدور به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود مگر اینکه احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست.

✳️ پرسش:

با رعایت مفاد ماده ۷ قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی ایران (اصلاحی ۱/۳/۱۳۷۶) چنانچه متقاضیان واحدهای صنعتی در منطقه تصویب شده، اقدام به احداث بنا نمایند آیا مکلف به اخذ پروانه ساختمانی هستند و آیا شهرداری می‌تواند با مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰مبادرت به اخذ جریمه نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند ۷ ماده واحده قانون اصلاح قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی سال ۱۳۷۶، این شرکت‌ها از شمول مقررات قانون شهرداری خارج هستند ولذا اولاً برای احداث بنا در این شهرک‌ها، نیاز به اخذ پروانه از شهرداری نیست و ثانیاً مجوزی برای فرستادن پرونده‌های تخلف ساختمانی در شهرک‌ها به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جهت اخذ عوارض و سایر هزینه‌ها نیست.

✳️ پرسش:

در صورتی که مالک یا مستأجر برخلاف پروانه در منطقه غیرتجاری محل کسب دایر کند آیا کمیسیون می‌تواند رأی به اخذ جریمه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، از کل ساختمان باید بر طبق آنچه که در پروانه ساختمانی قید شده استفاده شود چنانچه مالک یا مستأجر برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب و پیشه یا تجارت دائر نماید، کمیسیون حق صدور رأی بر جریمه را ندارد بلکه باید رأی بر تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت صادر نماید.

✳️ پرسش:

نظر به اینکه املاک تعدادی از مالکین قبلاً در خارج از محدوده قانونی شهر بوده و در آن اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده یا مازاد بر پروانه یا خلاف پروانه ساخته شده و در حال حاضر در محدوده شهر قرار گرفته است، آیا رسیدگی به این تخلفات در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است یا مرجع دیگر؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

چنانچه اراضی مذکور در استعلام قبلاً خارج از محدوده شهر بوده و بدون اخذ مجوز از بخشداری محل در آن احداث بنا شده باشد و یا اینکه با داشتن مجوز (پروانه ساختمانی) اضافه بنای زائد بر تراکم داشته باشد و اکنون آن اراضی در محدوده قانونی شهر قرار گرفته باشد موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

✳️ پرسش:

مالکی با اخذ پروانه ساختمانی اقدام به احداث بنا نموده ولی برخلاف مندرجات پروانه، ‌در قسمتی از ساختمان بنای اضافی احداث کرده و جدا از ساختمان نیز مستحدثاتی به وجود آورده است، تخلف مذکور چگونه ارزیابی می‌شود؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

چنانچه کسی با اخذ پروانه ساختمانی و با اتمام آن و اخذ پایان کار اقدام به ساختن بنای اضافی کرده باشد و یا در ضمن احداث بنا، اضافه بنا به وجود آورده باشد چنانچه بنای اضافی متصل به بنای مذکور باشد اقدام شخص برخلاف پروانه بوده و مشمول تبصره‌های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است اما اگر اضافه بنا، جدا از بنای اصلی باشد مورد مشمول تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بوده و بر مبنای آن عمل می‌شود.