✳️ سؤال

برخی از تخلفات مانند تغییرکاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بنا‌ها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

نظریه شماره۱۶۳۳/۹۲/۷ ـ ۲۵/۸/۱۳۹۲

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری طرح تفصیلی مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ پرسش:

برخی از تخلفات مانند تغییر کاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بناها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییرکاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ پرسش:

آیا شهرداری می‌تواند در تملک اراضی و املاک دارای سند عادی و حکم تنفیذ قطعی یا دارای سند ششدانگ ماده ۱۴۷ قانون ثبت، واقع در طرح احداث یا تعریض خیابان، با وجود کاربری مسکونی اراضی واملاک طبق آخرین طرح تفصیلی، در ارزیابی و کارشناسی جهت تملک، کاربری آن را زراعی تلقی نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه مشورتى شماره ۷/۹۳/۲۸۶۶ ـ ۱۳۹۳/۱۱/۱۸
ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستنداً به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب۱۳۷۰، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک، کاربری ملک و اراضی طبق آخرین طرح تفصیلی به صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با کاربری سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندارد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری طبق رأی 1184 که در تاریخ 1395/11/05 صادرشده است. درخصوص ابطال پروانه احداث بنا صادره از شهرداری توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین تکلیف نموده است.

اعم از آن که جهت تامین نیاز شخصی یا جهت سرمایه گذاری و سود آوری مبادرت به خرید ملک یا ساختمان می کنید آرزو و علاقه دارید که در زمان فروش آن ملک یا ساختمان به سرعت و به بهترین قیمت و شرایط، امکان فروش آن را داشته باشید.
اگر می خواهید حسرت برآورده شدن این آرزو را نخورید پیش از خرید و در هنگام خرید به راهکارهای زیر توجه بفرمائید:
۱- معمولا ۸۰ درصد مردم از قدرت خرید معمولی یعنی در حد زیر متوسط برخوردارند و حدود ۱۰ درصد از مردم دارای قدرت خرید متوسط به بالا و کمتر از پنج درصد مردم دارای قدرت خرید سطح بالا هستند. قدرت خرید خود را در نظر بگیرید و در سطح فعلی خود یا پائین تر از سطح فعلی خود ملک و ساختمان بخرید. وقتی در سطح خود یا پائین تر از سطح خود خرید می کنید از قدرت مالی و چانه زنی و اعتماد به نفس بیشتری برخوردار هستید و امکان خرید به صرفه تری دارید.
۲- از طرفی ۸۰ درصد تعداد معاملات املاک و ساختمانها از سوی افراد دارای قدرت خرید در حد متوسط انجام می شود. اموالی که تعداد و تکرار فروش آنها بالاست سهل الفروش تلقی می شوند. ملک یا ساختمانی بخرید که در محدوده خود ۸۰ درصد مشتریان و معامله گران خواهان آن بوده اند.
۳- بخشی از سود هر معامله ای در زمان خرید، نهفته است. سعی کنید به پائین ترین قیمت منطقه، خرید کنید و هر چه بیشتر تخفیف بگیرید. سود زمان خرید را به راحتی از دست ندهید.
۴- از افراد بد نام یا مساله دار، ملک یا ساختمان نخرید. به احتمال بسیار، پس از خرید اینگونه املاک و ساختمانها دچار مشکلات قانونی و قضایی و ثبتی خواهید شد و امکان فروش چنین املاک و ساختمانهایی را به راحتی نخواهید داشت.
۵- ملک یا ساختمانی که عملاً کاربری صنفی و کارگاهی ولی در سند کاربری مسکونی دارد را بدون دریافت مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی و نیز مفاصا حساب شهرداری نخرید. مخاطرات ناشی از توقیف های تامین اجتماعی و مالیاتی و پرونده احتمالی در کمیسیون ماده ۱۰۰ بدلیل تغییر غیر مجاز کاربری را در نظر داشته باشید. هر کدام از این مخاطرات می تواند فروش چنین املاک و ساختمانهایی را برای سالیان متمادی با مشکل مواجه کند.
۶- به صحت و اصالت اسناد مالکیت در هنگام خرید املاک و ساختمانها توجه بسیاری داشته باشید.
۷- از انجام استعلامات لازمه قانونی از ثبت، منابع طبیعی ، زمین شهری، شهرداری و…تحت هیچ شرایطی صرف نظر نکنید و آن را به طرف مقابل نسپارید. بهتر است اخذ این استعلامات را یا خودتان انجام دهید یا وکیل و نماینده مورد اعتمادتان.
۸- تطبیق حدود و مساحت ملک با سند مالکیت را حتماً و بدقت انجام دهید. ممکن است در مواردی مساحت ملک یا ساختمان مورد نظر شما کمتر از میزان مندرج در سند باشد!! یا حدود چهارگانه آن و دیگر مشخصاتش با مشخصات مندرج در سند مطابقت نداشته باشد.
۹- بازدید از ملک برای احراز عدم وجود متصرف دیگر و احراز عدم وجود معارض اعم از معارض متصرف یا معارض غیر متصرف در مالکیت یا منافع ملک مورد معامله را فراموش نفرمائید.
۱۰- احراز عدم وجود حق سرقفلی و حریم های قانونی در ملک مانند حریم خطوط فشار قوی برق، حریم خطوط لوله نفت و گاز، حریم قنات، حریم جاده و… را حتماً مد نظر داشته باشید.
۱۱- ملک یا ساختمان موروثی را بدون حضور وکیل یا مشاور مجرب حقوقی، نخرید.
۱۲- ملک یا ساختمانی که در رهن بانک یا اشخاص دیگر است را هرگز نخرید.
۱۳- در صورت عدم حضور مالک یا مالکین اصلی و اصیل و در مواردی که وکیل مالک یا مالکین قصد فروش ملک یا ساختمان به شما را دارد احراز زنده بودن موکل و احراز عدم عزل وکیل با استعلام از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند وکالت بسیار مهم است.
۱۴- توجه به لزوم مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه و لزوم رعایت مقررات اساسنامه و آئین نامه معاملات آن.