✳️ سؤال

برخی از تخلفات مانند تغییرکاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بنا‌ها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

نظریه شماره۱۶۳۳/۹۲/۷ ـ ۲۵/۸/۱۳۹۲

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییر کاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری طرح تفصیلی مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ عملکرد کمیسیون موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات

با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، در صورتی که مالک و یا شخص متصرف به صورت قانونی و بدون اینکه مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری اراضی قرار بگیرد، بخواهد در مواردی که قانون اجازه به تغییر کاربری اراضی داده است، اقدام نماید کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار، به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد که در موارد ضروری و یا مواردی که با توجه به اوضاع و احوال جغرافیایی ملک امکان تغییر کاربری اراضی ممکن است، اقدام به صدور مجوز مبنی بر تغییر کاربری اراضی می نماید.

پس از آنکه کمیسیون موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات اقدام به صدور مجوز نمود، برای انجام باقی کارها و اعمال، کمیسیون تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغات که متشکل از سه نفر از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان می باشد که با احتساب و تقویم اراضی مجاز برای تغییر کاربری، مالک موظف به پرداخت هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و ‌باغهای مذکور بابت عوارض می گردد که بعد از وصول این مبلغ، وجه آن به خزانه ی کل کشور واریز می شود.

✳️ تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات و انواع آن

با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در سال 1374، اقداماتی در زمینه جلوگیری از تغییر غیر قانونی کاربری اراضی صورت گرفت که این قانون با جرم انگاری این عمل در مواردی که قانون احصا کرد سعی بر جلوگیری آن داشت. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در سال 1385 اصلاح گردید و به صورت دیگری وضع شد که شرایط و مجازاتهای قانونی جدیدی را درج نمود.

به طور کلی با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، اصل بر ممنوعیت تغییرکاربری اراضی قرار گرفت و بنابراین بر اساس اصل قانونی عطف به ما سبق نشدن قوانین، کلیه اراضی که تا قبل از تصویب این قانون(سال 1374) تغییر کاربری داده اند مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری اراضی نمی شود.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به عملی اطلاق می گردد که بر اساس آن، «هر گونه اقدام که مانع از بهره‌ برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغات در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود، می باشد. بر اساس این تعریف در صورتی که اقدام شخص در اراضی زراعی و باغات، به نحوی باشد که مانع استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغات و یا برداشتن خاک و ماسه نباشد، مشمول تغییر کاربری اراضی نمی گردد.

تغییر کاربری اراضی زراعی مشمول زمینهایی می گردد که تحت کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره‌برداری داشته باشد.

بر اساس قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات، تغییر کاربری اراضی به دو صورت غیر مجاز و مجاز تقسیم می شود و اگرچه اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی است؛ ولی در مواردی هم قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی را مجاز دانسته است.

✳️ پرسش:

برخی از تخلفات مانند تغییر کاربری‌ بناهای ایجاد شده به تجاری مغایر طرح‌های مصوب شهری هستند که در کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی مبنی بر اخذ جریمه صادر و منجر به صدور گواهی پایان کار ساختمان شده است و به تبع آن نوع استفاده فعلی آن برای مالک مجاز می‌گردد. پس از مدتی مالک تقاضای تخریب و بازسازی با حفظ کاربری برای بناهای دارای پایان کار می‌نمایند، اگرچه این بناها مغایر طرحهای مصوب شهری است؛ اما آیا با توجه به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک دارای حقوق مکتسبه می‌باشد و شهرداری باید بنا به تقاضای وی پروانه صادر کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در حالتی که ساختمانی دارای کاربری مسکونی بوده و متعاقباً تغییر کاربری آن صورت پذیرفته است، چون موضوع رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ ناظر به «ساختمان» بوده، و ساختمان تخریب شده رأی این کمیسیون نیز منقضی می‌گردد و حق مکتسب صدق نمی‌کند با عبارت دیگر جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مکتسب در تغییرکاربری برای وی نمی‌شود، تا زمانیکه ساختمان پابرجاست رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذینفع می‌تواند از آن استفاده کند، بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرحهای مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می‌دهد و براساس آن پروانه صادر می‌نماید.

✳️ پرسش:

آیا تغییر کاربری املاک واقع در محدوده قانونی شهر در صلاحیت شهرداری می‌باشد؟ وآیا شهرداری می‌تواند در ازاء تغییر کاربری املاک درصدی از زمین و یا وجهی از مالک تقاضا کند؟

✳️ پاسخ:

نظریه مشورتى شماره ۷/۹۳/۲۸۶۶ ـ ۱۳۹۳/۱۱/۱۸
مستفاد از تبصره ۱ ماده۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصّوب ۱۳۹۰، شهرداری هیچگونه وظیفه و اختیاری در تغییر کاربری اراضی ندارد و به موجب ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصّوب ۱۳۵۱، هر گونه تغییر کاربری برعهده کمیسیون ماده 5 قانون مذکور است. همچنین، حسب رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره۴ـ۱۳۹۱/۱/۱۴، اقدام شهرداری برای دریافت وجه یا قسمتی از اراضی مردم به نحو رایگان در قبال پیشنهاد تغییر کاربری اراضی به کمیسیون ماده 5 شهرسازی، مغایر با ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصّوب ۱۳۸۰، می باشد؛ نتیجتاً شهرداری که مرجع پیشنهاد دهنده تغییر کاربری به کمیسیون مزبور است، مجاز به دریافت وجه یا درصدی از املاک به لحاظ تغییر کاربری نمی‌باشد.

نحوه استرداد عوارض پروانه ساختمان و گواهی های معامله و هزینه حفاری و تغییرکاربری

الف ) پروانه ‌ساختمانی ‌در شرایط ‌زیر باطل ‌و عوارض ‌وصولی ‌بعد از کسرکارمزد مطابق تعرفه به مؤدی مسترد خواهد شد :

1- مالک تا زمان ‌تغییرکاربری با تصویب طرح هادی نسبت به شروع عملیات ساختمانی برای پروانه اقدام ننموده باشد . عیناً و بدون کسر کارمزد مسترد خواهد شد.

2- پروانه ساختمانی از طرف مراجع قضایی ابطال شده باشد . در صورتی که مالک مقصر نباشد بدون کسر کارمزد مسترد خواهد شد.

3- چنانچه مؤدی قبل از صدور پروانه و یا بعد از صدور پروانه ساختمانی تا یک سال از احداث آن منصرف و ابطال پروانه و استرداد عوارض را درخواست نماید .

4- توقف احداث بنا در اثر حوادث غیر مترقبه و قهری ( ناشی از زلزله ، طوفان ، آتش سوزی و ….) که موجب انصراف مالک از ادامه احداث ساختمان شود که با تأیید موضوع توسط مراجع ذی صلاح بدون کسر کارمزد عوارض دریافتی مسترد می شود .

5- اشتباه واریزی اشخاص به حساب بدون کسر کارمزد.

ب ) گواهی معامله و حفاری در صورت انصراف مالک از انجام معامله و حفاری و تأیید دفاتر اسناد رسمی و … دریافتی با کسر کار مزد به شرح زیر مسترد خواهد شد .

❇️ عوارض منصرفین ازدریافت پروانه ساختمانی در صورتی که پروانه صادر شده باشد با کسر ۱۰ % عوارض پرداختی و در صورت عدم صدور ۵% به عنوان کارمزد , مسترد خواهد شد .

مستفاد از تبصره ۱ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری

مصّوب ۱۳۹۰، شهرداری، هیچگونه وظیفه و اختیاری در تغییر کاربری اراضی ندارد و به موجب ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصّوب ۱۳۵۱، هر گونه تغییر کاربری، بر عهده کمیسیون ماده ۵ قانون مذکور است.