قراردادهای ساخت و توسعه:

 از بهترین شیوه های قراردادی در پروژه های توسعه معرفی شده است به این شیوه اختیارات و مسئولیت های بخش های مختلف در پروژه، به عنوان پیمانكار كاملاً مشخص می شود. پرداخت ها اغلب براساس درصد پیشرفت پروژه صورت می گیرد و بقیه بر اساس میزان بهره وری و راندمان مجریان پروژه پیش از برگزاری مناقصه كارفرما برنامه اجرایی پروژه را آماده می كند و در اختیار شركت كنندگان در مناقصه قرار می دهد تا آنان از مسئولیت آتی خود آگاه شوند. پیمانكار اصلی در انتخاب خرده پیمانكار خود كاملاً آزاد است و مهم رسیدن به چارچوب پروژه در هزینه، كیفیت و زمان است. اینگونه پروژه ها تحت نظارت كامل كارفرما انجام می شود و پیمانكار ملزم به ارائه گزارش در مراحل مختلف انجام كار است.

❇️ مزایای قراردادهای ساخت وتوسعه:

1- با مشاركت پیمانكار در كار طراحی تفصیلی و بهره گیری از تجربیات او، طراحی بهتر صورت می گیرد.
2- پیمانكار با خرده پیمانكاران می تواند قرارداد منعقد نماید.
3- نظام پاداش و تشویق پیمانكار باعث بهره وری بالاتر می گردد.
4- امكان هم پوشانی overlap در مرحله طراحی تفصیلی و اجرا فراهم است.
5- امكان رقابت وجود دارد.

❇️ معایب قراردادهای ساخت و توسعه :

1- هزینه انجام مناقصه بالاست.
2- نحوه پرداخت ها اغلب پیچیده و بحث انگیز است.
3- پیمانكار هیچ دریافتی پیش از انجام ارائه كامل اولین بخش اجرایی پروژه ندارد.
4- نظر به اینكه پیمانكار در طراحی نیز دخالت دارد ممكن است برای سهولت ساخت تغییرات نامطلوبی در طرح پیاده كند.

قراردادهای طراحی و ساخت:

این شیوه، شركت یا سازمان پیمانكار را قادر می سازد تا مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را به تنهایی عهده بگیرد. كارفرما بطور شفاف نیازهای خود را بیان می كند و پیمانكار منتخب این نیازها را مورد مطالعه قرار داده، شناسایی می كند و خود تحت استانداردهای كیفی به ساخت می پردازد.

❇️ مزایای قراردادهای طراحی و ساخت:

1- یكپارچگی طراحی و اجرا سبب بهره وری واثربخشی بیشتر در سه مقوله، هزینه، زمان و كیفیت می شود.

2- شفافیت مفاد پیمان بین كارفرما و پیمانكار.

3- زمان اجرای پروژه كوتاه می شود.

4- ارتباط بین كارفرما و پیمانكار تنها از طریق ارائه گزارش نتیجه كار در فازهای مختلف خواهد بود.

5- تعهدات مالی كارفرما پیش از آغاز پروژه مشخص می شود.

6- كارفرما امكان بهره برداری از موقعیت رقابتی بین پیمانكاران را خواهد داشت.

✳️ معایب قراردادهای طراحی و ساخت:

1- بعلت عهده داری طراحی و ساخت، پیمانكار گاهی موفق به تأمین تمامی نیازهای كارفرما نیست.

2- هزینه مناقصه بالاست.

3- نیاز پیمانكار به بیمه مطمئن و كافی برای پوشش اشتباهات.

4- مقایسه پیمانكاران در مناقصه مشكل است.

5- عدم بكارگیری همه فاكتورها موجود در طراحی.

6- بعلت امكان عدم تطابق پروژه با نیاز كارفرما، وی ممكن است متحمل ضرر و زیان فراوانی شود.

 قراردادهای مدیریت پروژه:

در این نوع قرارداد كارفرما، پیمانكار حرفه ای را مشخص و اموری مانند؛ مشخص كردن سایت، تجهیزات كارگاه، سرمایه گذاری، طراحی، اجراء، اموربازرگانی و تاییدات پروژه را بر عهده وی قرار می دهد. پیمانكار به عنوان مدیر پروژه شناخته می شود و باتوجه به درصد پیشرفت پروژه مبلغ مشخصی از قیمت پیمان را دریافت می نماید.

❇️ وظایف پیمانكار:

1- پیمانكار مدیر پروژه مسئول كمك به تیم پروژه برای دستیابی به اهداف پروژه است.

2- مسئول مستقیم نظارت و هدایت، برنامه ریزی و هماهنگ سازی كلیه بخش های پروژه است.

این نوع قرارداد برای پروژه های سنگین و پیچیده كه در زمان كوتاهی باید انجام شود مناسب است.

✳️ مزایای قراردادهای مدیریت پروژه:

1- بعلت مستقل عمل كردن پیمانكار می تواند بخوبی از عهده نظارت و هدایت و هماهنگ كردن تیم برآید.

2- با مدیریت خوب، ممكن است بخشی از اجراء با طراحی هم پوشانی overlap پیدا كند و باعث صرفه جویی شود.

3- اطمینان كارفرما از انجام دقیق خواسته های خود توسط پیمانكار مدیریت پروژه.

✳️ معایب قراردادهای مدیریت پروژه:

1- این نوع قرارداد برای پروژه های كوچك مناسب نیست.

2- نیاز به ناظر از طرف كارفرما هزینه ای را بر كارفرما تحمیل می كند.

3- مدیرپروژه (پیمانكار) اختیار اجرایی بالایی می خواهد.

4- مدیر پروژه هیچ ریسك مالی را تحمل نمی كند ولی درصورت غفلت از ناهماهنگی عهده دار آن ناهماهنگی خواهد بود.

قراردادهای مدیریتی

❇️ در این شیوه از قرارداد، كارفرما، سازمان یا شركتی را برای مدیریت و هماهنگی امور فازهای طراحی و ساخت استخدام می كند تا در كنار پیمانكار به فعالیت بپردازد. اغلب قرارداد مدیریتی یك پیمانكار تخصصی است. انتخاب زود هنگام پیمانكار مدیریت در این نوع قراردادها می تواند موجب تقسیم كار طراحی و شركت دادن پیمانكار در آن شود. گاهی پیمانكار برخی تجهیزات و خدمات و دانش فنی را آماده می كند و كار اجرایی را به مجموعه ای از پیمانكاران خرد می دهد.

این نوع قرارداد برای پروژه های بزرگ و پیچیده ای كه در آن باید از تخصص و تجربه پیمانكار خاصی استفاده شود، مناسب است.

✳️ مزایای قرارداد های مدیریتی:

1- انتخاب سریع پیمانكار موجب سرعت در دستیابی به طرح بهتر و دقیق تر شود.

2- چون بین طراحی و اجرا مرز بندی نیست پیمانكار نظرات كمی و كیفی خود را در جهت بهترشدن طرح ارائه می دهد.

3- طراحی و ساخت هم پوشانی Overlap پیدا می كند بدین معنی كه قبل از اتمام طراحی می توان بخشهایی از كار را تحت Workpackage آغاز كرد و لذا موجب صرفه جویی می شود.

4- ریسك پروژه با توجه به مدیریت پیمانكار به او منتقل می شود.

5️⃣تنها قیمت كمتر، ملاك انتخاب پیمانكار مناسب نیست بلكه توانایی او در مدیریت پروژه نیز در نظر گرفته می شود.

✳️ معایب قراردادهای مدیریتی:

1- مشكلات ناشی از هماهنگ كردن تعداد زیادی خرده پیمانكار ممكن است سبب ایجاد تأخیر در پروژه و زمینه مشاجرات قراردادی شود.

2- بعلت نقش پیمانكار، ممكن است اسناد قرارداد بگونه ای تنظیم شود كه زمینه برای حضور پیمانكاری خاص فراهم شود و رقابت ضعیف گردد.

3- امكان دوباره كاریها در تجهیزكارگاه و كارهای مقدماتی پروژه.

4- امكان عدم پرداخت مطالبات خرده پیمانكاران از سوی پیمانكار اصلی و تبعات اجرایی آن.

5- درصورت نامناسب بودن كاركنان پیمانكاری ممكن است كارفرما متحمل زیان زیادی شود.

6- عدم مشخص بودن تعهدات مالی كارفرما تا پیش از آغاز پروژه.

7- بعلت عدم رغبت پیمانكار گاهی هزینه جمع آوری كارگاه به عهده كارفرما می افتد.

8- عدم تضمین برای كارفرما برای جبران زیان ناشی از سوء مدیریت پیمانكار.

معرفی انواع قراردادها :

 قراردادهای بازپرداخت هزینه:(قسمت دوم)

❇️ مزایای قراردادهای باز پرداخت هزینه:

1- كاهش مدت زمان پروژه بعلت سرعت در انتخاب پیمانكار و عقد قرارداد و آغازكار.

2- كاهش در هزینه ها.

3- تضمین كار بعلت نظارت كارفرما و قبول ریسك پروژه از طرف وی.

4- امكان اعمال تغییرات زیاد در مدت زمان پروژه.

5- كاهش بحث و مشاجرات طرفین قرارداد.

6- صرفه جویی در هزینه و زمان مناقصه و انعقاد پیمان.

❇️ معایب قراردادهای باز پرداخت هزینه:

1- پذیرش ریسك بیشتر توسط كارفرما.

2- انگیزه مالی پیمانكار برای انجام بهتر كار خیلی كم است.

3-هزینه زیاد نظارت و اطمینان از كیفیت برای كارفرما.

4- با توجه به دوره ای بودن پرداخت ها ممكن است پیمانكار كار را طولانی تر كند و از راندمان خود بكاهد.

قراردادهای دائمی (قسمت دوم)

❇️ مزایای قراردادهای دائمی:

1- با توجه به دوره مشخص داشتن و قابل برنامه ریزی بودن كار و اطلاع پیمانكار از اینكه می داند در درازمدت سود بیشتر عاید او خواهد شد. به هنگام اعلام نرخ قیمت كمتری پیشنهاد می كند.

2- صرفه جویی در هزینه آماده سازی مقدمات پیمان و برگزاری مناقصه.

3- درخصوص تعمیرات اضطراری و نیاز به سرعت انتخاب پیمانكار این نوع قرارداد سبب افزایش بهره وری می گردد.

4- ارتباط بلندمدت پیمانكار و كارفرما موجب آگاهی پیمانكار از كیفیت و سرعت عمل درخواستی می شود.

5- كمك به كارفرما و پیمانكار در پیش بینی هزینه ها و پرداخت ها.

✳️ معایب قراردادهای دائمی:

1- بعلت عدم آگاهی برخی از پیمانكاران از سودناشی از دنباله داربودن كار، قیمت بالاتری پیشنهاد كنند و علیرغم شایستگی از رقابت خارج گردند.

2- كاركرد مناسب و همراه با تأخیر پیمانكار در یك فاز سببی ایجاد جو بی اعتمادی نسبت به او گردد.

3- اگر مفاد پیمان به صورت منظم بازبینی نشود، ممكن است كارفرما بیش از هزینه های لازم پرداخت كند و مجدداً مناقصه را برگزارنماید.

قراردادهای دائمی (قسمت اول)

❇️ وقتی كارفرما برنامه كاری یك پروژه خاص را به طورپیوسته دنبال كند، به منظور؛

- صرفه جویی در هزینه های مناقصه

- تسریع در زمان عملیات ساخت

از شیوه قراردادهای دائمی كه به سه طریق صورت می گیرد استفاده می كند:

الف – قراردادهای سریال Serial Contracts:

دراین نوع قرارداد، پیمانكار متعهد می شود تا وارد یك سری از قراردادهای Lump Sum شود كه مطابق شرایط وضعیت های مطرح در اولین قرارداد ادامه می یابند. قیمت و شرایط قرارداد نیز از روی قیمت های رقابتی اجزای پروژه محاسبه می شود.

ب – قراردادهای با قابلیت تغییر Continuity Contracts

وقتی كه كارفرما امید به كسب سود ناشی از ادامه دادن كار دارد، از پیمانكار می خواهد تا وارد یك نوع قرارداد Lump Sum ولی با قابلیت تغییر شود. این تغییرات مجاز بحث روی اجزاء و تغییرات كار و با رسیدن موعد عقد قرارداد، در یك چارچوب از پیش توافق شده مشخص می شوند.

ج –قرارداد با دوره زمانی محدود Term Contracts:

در این نوع قرارداد، كارفرما پیمانكار را ملزم به پذیرش یك كارمشخص با حدود هزینه تعیین شده و در یك دوره زمانی تعریف شده (اغلب 12تا24 ماه) می نماید.

ارزیابی قیمت كار پیمانكار از روی صورتحساب هایی است كه پیمانكار ارایه می كند. كارفرما با مقایسه این صورتحساب با برنامه پروژه و اقلامی كه روی پروژه هزینه شده اند، مبالغ را تاحد بالای تعیین شده در هنگام عقدقرارداد پرداخت می كند.

✳️ كاربرد این نوع قراردادها:

برای‌ كارهایی‌ با قیمت پایین كه مرتب تكرار می شوند مثل تعمیرات دوره ای مفید است.

 قراردادهای پرداخت كلی (قسمت اول)

دراین نوع قرارداد ، پیمانكاركل كار تعریف شده را با هزینه مشخص انجام می دهد.

محاسبه مبلغ پیمان:

مبلغ مورد توافق با توجه به اطلاعات حاصل از طراحی ها، مشخصات پروژه، كیفیت مورد انتظار كارفرما و بازرسی های لازم از محل اجرای كار محاسبه می شود.

قیمت تخمینی اولیه:

برای رسیدن به قیمت تخمینی اولیه، پیمانكار باید به محاسبات عادی هزینه، ریسك درگیر پروژه ساخت، وضعیت بازار توجه و نیز میزان بار كاری جاری خود را اضافه كند.

پرداخت های كارفرما به پیمانكار:

این پرداخت ها براساس برآورد اولیه هزینه و بدون توجه به هزینه واقعی اجرای پروژه كه البته اگر در طول پروژه تغییراتی با موافقت طرفین اعمال نشود، صورت می گیرد.

انواع قیمت اینگونه قراردادها:

- قیمت ثابت Fix

- قیمت شناور Floating

كاربرد اینگونه قراردادها:

1- جایی كه اطلاعات كافی برای محاسبه دقیق قیمت وجود داشته باشد .

2- وقتی تغییرات كمی در طول انجام پروژه مورد انتظار باشد وكنترل مالی مناسب برقرار باشد.

3- وقتی كارفرما مایل باشد حجم مالی در گردش كل را قبل از عقد قرارداد بداند.

4- زمانی كه ریسك اجرای پروژه پایین باشد.

5- جایی كه كارفرما مایل باشد كنترلی همه جانبه بر امور داشته باشد ولی در جزییات پروژه واردنشود.