✳️ پرسش

در مورد املاك ثبت شده چنانچه با سند عادی مورد معامله قرار گرفته باشد، آیا در قبال محكومیت منتقل الیه قابل توقیف است؟

✳️ پاسخ

نظریه اداره كل امور حقوقی قوه قضائیه

در صورتی كه مال غیرمنقول سابقه و پرونده ثبتی نداشته باشد توقیف آن به عنوان مال متعلق به محكوم علیه طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احكام مدنی در صورتی جایز خواهد بود كه محكوم علیه در آن تصرف مالكانه داشته و یا به موجب حكم نهائی مالك شناخته شده باشد. اما ملكی كه دارای پلاك است چنانچه در دفتر املاك ثبت شده باشد در این صورت طبق مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاك انتقال آن با سند عادی قابل ترتیب اثر نبوده و در قبال محكومیت منتقل الیه قابل توقیف نیست و چنانچه در دفتر املاك به نام شخصی ثبت نشده ولی در جریان ثبت باشد در این صورت هرگاه مطابق ماده ۴۷ مذكور ثبت سند انتقال اجباری باشد انتقال مربوط كه با سند عادی است قابل ترتیب اثر نبوده و ملك در قبال محكومیت منتقل الیه به هیچ وجه قابل توقیف نیست، مگر اینكه مورد منطبق با موارد مندرج در مواد ۴۱ و ۴۳ قانون ثبت باشد كه در این صورت اگر ناقل مطابق ماده ۴۱ قانون مذكور اقدام نموده باشد و یا بعد از تشریفات مندرج در ماده ۴۳ مزبور در فرجه قانونی معامله را تصدیق نموده باشد ملك مربوط در قبال محكومیت منتقل الیه قابل توقیف خواهد بود و چنانچه ملك اساساً سابقه ثبت در دفتر املاك به نام شخص نداشته باشد و در جریان ثبت نیز نباشد در این صورت بر طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احكام مدنی مصوب ۱۳۵۶ باید اقدام گردد.

✳️ پرسش:

آیا شهرداری می‌تواند در تملک اراضی و املاک دارای سند عادی و حکم تنفیذ قطعی یا دارای سند ششدانگ ماده ۱۴۷ قانون ثبت، واقع در طرح احداث یا تعریض خیابان، با وجود کاربری مسکونی اراضی واملاک طبق آخرین طرح تفصیلی، در ارزیابی و کارشناسی جهت تملک، کاربری آن را زراعی تلقی نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه مشورتى شماره ۷/۹۳/۲۸۶۶ ـ ۱۳۹۳/۱۱/۱۸
ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستنداً به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب۱۳۷۰، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است. بنابراین اگر در تاریخ تملک، کاربری ملک و اراضی طبق آخرین طرح تفصیلی به صورت مسکونی باشد، موجبی جهت ارزیابی ملک و اراضی با کاربری سابق (که حسب فرض استعلام زراعی بوده) وجود ندارد؛ لذا مناط اعتبار، کاربری تاریخ تملک است.

قابل توجه اشخاصی که در املاک با کاربری مسکونی فعالیت دارند

 آیا وضع عوارض از املاک مسکونی که به صورت اداری و خصوصی بهره برداری می شود صحیح می باشد ؟

 اساساً بر اساس طرح تفصیلی و طرح جامع شهر نحوه کاربری هر ملک مشخص شده و شهرداری در مجوز ساخت یا پروانه ساختمان می بایست آن را قید نماید . چنانچه مالک یا مستأجر یا متصرف برخلاف مفاد پروانه ساختمان اقدام به بهره برداری از ملک نماید یعنی در محل مسکونی کاربری اداری ولو خصوصی داشته باشد در این صورت برابر بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری و تبصره ۱ ماده ۱۰۰ و قانون شهرداری می بایست اعاده به کاربری سابق و اصلی گردد. این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد .

 بنابراین با توجه به اینکه امکان تغییر کاربری در املاک به جز تجویز کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری وجود ندارد بنابر این نفس تغییر کاربری تخلف بوده و نمی توان با تایید یا تجویز ضمنی آن توسط شهرداری و یا شورای شهر برای آن عوارض تعیین نمایند مجازات تغییر کاربری تعیین عوارض نیست بلکه تعطیل محل کسب و پیشه است .

پس از کش و قوس های مختلف در خصوص لزوم اخذ کد رهیگیری در زمان خرید و فروش املاک و اراضی از طریق آژانس های املاک و اختلاف نظرهای مختلف در این خصوص ، بالاخره هیات عمومی دیوان عدالت اداری نسبت به این موضوع تعیین تکلیف نمود.