✳️ پرسش

بعد از مطرح شدن پرونده تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده صد شهرداری ها و رای ابقا با اخذ جریمه . شهرداری ها برای تغییر کاربری اراضی مورد استفاده شده برای ساختمان ( از مسکونی به تجاری یا فضای سبز به مسکونی و غیره...) مبالغ هنگفتی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری غیر مجاز درخواست و اخذ می نمایند .

1- آیا این عوارض تحت عنوان تغییر کاربری غیر مجاز قانونی است یا نه ؟

از قانون شهرداری ها بخصوص ماده صد استنباط این است که رای ابقا بر تخلف ساختمانی، یعنی با پرداخت جریمه ساختمان تا زمان تخریب ارادی یا قهری ساختمان مصون از تعرض رسمی و غیر رسمی نهاد ها می باشد . بعبارتی طرح و اخذ رای ابقا با پرداخت جریمه ساختمان موجود با هر تغییر کاربری برای آن کاربری جدید تثبیت می نماید .

2- اما آیا اخذ عوارض تغییر کاربری از چنین ساختمانی می تواند قانونی باشد. ؟

قانون شهرداری ها هیچ حق و یا تکلیفی برای تغییر کاربری اراضی به شهرداری ها نداده است . بلکه این کمیسیون موضوع ماده ۵ شورای عالی شهر سازی و معماری است که این حق و تکلیف را دارند. بیش از ۵۰ رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری صادر شده است. که به این حق و تکلیف تاکید دارد .

3- لذا اخذ عوارض تغییر کاربری در هر نوع آن نه از حقوق شهرداری است و نه تکلیف آن مرجع است . و غیر قانونی است.

برای جلوگیری از تضییع حقوق ، هر ذینفع می تواند ابتدا درخواست و اخذ چنین موضوعی را به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها ارجاع و از نتیجه آن نیز میتوان به دیوان عدالت اداری شکایت نمود . شهرداری در صورت درخواست ذینفع مکلف به ارجاع به کمیسیون موضوع ماده ۷۷ قانون شهرداری ها است .

اعم از اینکه مورد خواسته پرداخت شده باشد یا نه

✳️ پرسش:

با رعایت مفاد ماده ۷ قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی ایران (اصلاحی ۱/۳/۱۳۷۶) چنانچه متقاضیان واحدهای صنعتی در منطقه تصویب شده، اقدام به احداث بنا نمایند آیا مکلف به اخذ پروانه ساختمانی هستند و آیا شهرداری می‌تواند با مراجعه به کمیسیون ماده ۱۰۰مبادرت به اخذ جریمه نماید؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند ۷ ماده واحده قانون اصلاح قانون راجع به تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی سال ۱۳۷۶، این شرکت‌ها از شمول مقررات قانون شهرداری خارج هستند ولذا اولاً برای احداث بنا در این شهرک‌ها، نیاز به اخذ پروانه از شهرداری نیست و ثانیاً مجوزی برای فرستادن پرونده‌های تخلف ساختمانی در شهرک‌ها به کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جهت اخذ عوارض و سایر هزینه‌ها نیست.

✳️ پرسش:

شخصی ملکی را بدون پروانه یا برخلاف پروانه ساختمانی ساخته و به دیگری منتقل نموده است٬ پرداخت جریمه تخلف ساختمانی بر عهده کیست؟

✳️ پاسخ:

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

مستفاد از تبصره های ٢ و ٣ و ٤ و ٥ اصلاحی ماده ١٠٠ قانون شهرداری آن است که پرداخت جریمه بر عهده ذینفع است و چنانچه ذینفع از پرداخت آن خودداری نماید به تقاضای شهرداری کمیسیون رأی به تخریب خواهد داد و در مورد استعلام مالک فعلی ذینفع است.»

ضمانت اجرای آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در صورت عدم پرداخت بدهی ارجاع به کمیسیون عدم تمکین می باشد و کمیسیون ماده ۷۷ تکلیفی به تقسیط ندارد.

❇️ در زیر یک نمونه از آرای شعب دیوان عدالت اداری در این خصوص تقدیم می گردد.

 شماره دادنامه : ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۲۹۰۱۱۰۶ - مورخ ۱۳۹۲/۰۴/۰۲

رای دیوان

نظر به اینکه شاکی مرتکب تخلف ساختمانی شده که مراتب به کمیسیون بدوى ارجاع و رای به تخریب صادر که با اعتراض در کمیسیون تجدید نظر مطرح و رای به پرداخت جریمه صادر شده که جهت مساعدت با شاکی مراتب به کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری ارجاع و رای به تقسیط صادر شده است نظر به اینکه ضمانت اجرای آرای کمیسیون ماده صد در صورت عدم پرداخت بدهی ارجاع به کمیسیون عدم تمکین بوده و کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری تکلیفی به تقسیط نداشته فلذا از این حیث رای صادر مخدوش بوده مستنداً به مواد ۱۳ و ۱۴ قانون دیوان عدالت اداری ضمن نقض رای معترض عنه حکم به ورود شکایت و طرح در کمیسیون هم عرض صادر می شود این رای قطعی است.

رئیس شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری_ مستشار شعبه

مبنای محاسبه جرایم درکمیسیون های ماده 100

✳️ به موجب تبصره 11 ماده 100 قانون شهرداری « آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری وتصویب شورای اسلامی شهر در مورد اخذ جرایم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.»لازم است بدانیم موقعیت ملک از نظر مکانی ، نوع کاربری و مصالح مصرفی در ساختمان و نوع استفاده از مکان به لحاظ کاربری از عوامل مهم در تنظیم آیین نامه فوق است.

❇️ طبق تبصره 2 ماده 100جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی حداقل یک دوم وحداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هرمترمربع خواهدبود.

❇️ طبق تبصره 3 ماده مذکور جریمه اضافه بنا در اراضی تجاری وصنعتی واداری حداقل دو برابر و حداکثر برابر ارزش معاملاتی است .

❇️ وفق تبصره 4 جریمه احداث بنا بدون پروانه یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان و در مورد عدم احداث پارکینگ ویا غیرقابل استفاده بودن آن وعدم امکان اصلاح طبق تبصره 5 ماده 100 جریمه از حداقل یک برابر تا حداکثر دوبرابر ارزش معاملاتی برای هرمترمربع فضای ازبین رفته تعیین می شود.

✅ بنابراین جریمه مذکور در تبصره های ماده 100قانون شهرداری بسته به نوع تخلف حداکثر تا چهار برابر ارزش معاملاتی قابل دریافت خواهد بود.بر اساس اصول کلی علم حقوق و قوانین جاری ، چنانچه فردی مرتکب تخلف و یا جرمی شود ، قانون حاکم در زمان ارتکاب تخلف و جرم باید ملاک اجرا قرار گیرد و حتی چنانچه قانون جدید به حال متهم یا متخلف خفیف تر باشد، بر طبق قانون مجازات اسلامی، قانون آسانتر اجرا می شود . با استنباط از وحدت ملاک این امر در موضوع تخلف ساختمانی و نحوه محاسبه ارزش معاملاتی و اینکه ارزش معاملاتی کدام زمان باید ملاک و معیار قرار گیرد ، شهرداریها موظفند که ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف را ملاک محاسبه قرار دهند و چنانچه اضافه بر مبلغ مذکور، وجه دیگری از مالکان دریافت شده باشد، باید به پرداخت کنندگان آن مسترد شود .با توجه به تجدید ارزش معاملاتی در هر سال ، زمان محاسبه جریمه تخلفات نیز برمبنای زمان وقوع تخلف و احداث بنا خواهدبود.

کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها در رسیدگی به تخلف ساختمانی می بایستی جریمه را بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف، تعیین نماید.
(رای دیوان عدالت اداری)

صدور دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از تخریب موضوع رای کمیسیون ماده 100 به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.
(نظریه مورخ 1381/9/9 اداره حقوقی قوه قضائیه)