بانک قراردادها

تنفیذ قرارداد

  1. معرفی دعوی
  2. نمونه دادخواست
  3. آراء دادگاه‌ها
  4. نشست‌های قضایی
  5. وحدت رویه قضایی
  6. نظریه‌های مشورتی
  7. قوانین مرتبط

گفتار اول: معرفی دعوی تنفیذ قرارداد :

تنفیذ قرارداد عنوان کلی است که در خصوص هر نوع قرارداد که به صورت عادی بین طرفین تنظیم می‌شود مصداق خواهد داشت و لذا برای هر یک از عقود مختلفی که در قالب قرادادهای عادی با موضوع بیع( قولنامه) رهن، صلح ، هبه، مضاربه، جعاله و غیره منعقد می‌شوند می‌تواند دعوی مستقل مربوط به آن موضوع را مطرح نمود مثلاً دعوی تنفیذ قولنامه یا دعوی تنفیذ صلح نامه یا امثال آنها که می‌تواند مصادیق مختلفی داشته باشد و لذا تنفیذ قرارداد به معنای اعتبار بخشیدن به مفاد و محتوای قرارداد بین اشخاص و بعبارت دیگر به اعلام وقوع معامله اطلاق می‌شود که در قالب قراردادهای عادی موضوعیت داشته و عموماً یک طرف قرارداد جهت استفاده از آثار حقوقی اعتبار قرارداد ، متوسل به طرح دعوی به طرفیت طرف دیگر می‌گردد تا از این طریق به سند عادی خود اعتبار اسناد رسمی بدهد چه اینکه مطابق مادۀ1291 قانون مدنی « اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است:

اگر طرفی که سند برعلیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.

هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی الواقع امضاء یا مهر کرده است.»

با توجه به توضیحاتی که داده شد اصل و اساس طرح این دعوی بسیار ساده می‌باشد مثلاً در دعوی تنفیذ قولنامه خواهان ( خریدار) می‌تواند با تقدیم دادخواست تنفیذ به طرفیت خوانده ( فروشنده) موضوع خواسته خود را در مراجع قضایی پیگیری نماید و از آنجا که محاکم قضایی صرف نظر از صحت و سقم خواسته مطروحه و بدون توجه به نتیجه حاصل از طرح خواسته به استناد قوانین و مقررات موضوعه مکلف به رسیدگی به خواسته مطروحه می‌باشند لذا با دعوت از طرفین و تشکیل جلسه دادرسی به موضوع خواسته رسیدگی خواهند کرد و با توجه به اینکه اساس طرح این دعوی مبتنی بر آن است که خوانده( فروشنده) نیز مفاد قرارداد فیمابین خود و خریدار( خواهان) را قبول داشته و بر صحت و اصالت آن اقرار دارد لذا معمولاً دعوی مذکور بدون هیچ حاشیه‌ای با احراز شرایط اساسی و قانونی انعقاد قرارداد توسط قاضی و به استناد اصل صحت و لزوم قراردادها و اقرار طرفین قرارداد منتج به صدور رای مبنی بر تنفیذ قرارداد بیع ( قولنامه) می‌گردد و معمولاً به جهت اقرار خوانده بر انعقاد قرارداد و قبول ادعای خواهان، حکم صادره نیز قطعی بوده و در همان مرحله بدوی، رای صادره قطعیت حاصل می‌نماید.

اما اصل دعوی تنفیذ در میان حقوقدانان و قضات محترم دادگاه‌ها به راحتی و سهولتی که در سطور بالا مورد اشاره قرار گرفت نبوده و در خصوص دعوی مذکور اختلاف نظرهای اساسی در جامعه حقوقی حاکم است به نحوی که رسیدگی به این دعوی در محاکم قضایی بیشتر به شانس و اقبال خواهان بستگی داشته و ممکن است طرح دعوی مذکور از نظر برخی محاکم مردود و برخی محاکم دیگر مقبول گردد. و لذا برای آشنایی بیشتر با دعوی موصوف و آراء و نظرات حقوقدانان و محاکم قضایی ـ که قطعاً در نحوه طرح این دعوی مؤثر خواهد بود ـ در مطالب ذیل به بررسی نظرات و دیدگاه های موافقان و مخالفان طرح این دعوی می‌پردازیم.

 گفتار دوم: طرح نظرات موافقان و مخالفان دعوی تنفیذ قرارداد

بند اول: نظرات موافقان

الف ) استدلال های حقوقی موافقان :

موافقان پذیرش دعوی تنفیذ قرارداد در محاکم قضایی اعتقاد دارند که اصل بر پذیرش کلیه درخواستها و دادخواستهای واصل شده به مراجع قضایی بوده و از آنجا که مطابق اصل 159 قانون اساسی [1] مرجع رسمی تظلمات و شکایات، دادگستری است و اصل 156 [2] قانون مذکور نیز صراحتاً دستگاه قضایی را پشتیبان حقوق فردی و اجتماعی و مسئول تحقق بخشیدن به عدالت دانسته و رسیدگی و صدور حکم در مورد تظلمات، تعدیات، شکایات، حل و فصل دعاوی و رفع خصومات و اخذ تصمیم و اقدام لازم در امور حسبیه و احیای حقوق عامه و گسترش عدل و آزادیهای مشروع را جزء تکالیف دستگاه قضایی احصاء و ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی[3] نیز قضات دادگاهها را موظف به رسیگی به دعاوی و یا فصل خصومت نموده است از اینرو تاکید می‌نماید که پذیرش دعوی تنفیذ قرارداد جزء تکالیف عام دادگستری بوده و با توجه به آثار و تبعات حقوقی که پذیرش این دعوی در جامعه و در روابط حقوقی بین اشخاص داشته و موجبات رفع خصومت بین اشخاص را فراهم می سازد و در بسیاری از موارد صدور حکم بر تنفیذ قرارداد ، نهادها و ادارات دولتی را مکلف به رسیدگی به حقوق مردم و در نتیجه تحقق عدالت اجتماعی و قضایی می‌نماید.چرا که در مواردی که افراد جامعه برای اثبات حقوق قانونی خود سند و مدرک رسمی ندارند نهادها و ادارات دولتی از پذیرش خواسته های قانونی این اشخاص استنکاف نموده و ترتیب اثری به اسناد عادی آنها نمی دهند و این نوع برخورد با افراد جامعه باعث سر درگمی آنها شده و موجبات نارضایتی افراد جامعه را فراهم می سازد و لذا محاکم قضایی با رسیدگی به اسناد عادی مردم و احراز تحقق شرایط اساسی معامله و صحت و اصالت اسناد مربوطه به اینگونه اعمال سلیقه های شخصی ادارات پایان داده و آنها را مکلف می نماید تا خواسته های قانونی اشخاص جامعه را اجابت نمایند.ضمن اینکه عدم پذیرش این دعوی بر خلاف عدالت و انصاف بوده و موجبات تضییع حقوق مردم را فراهم خواهد ساخت در حالیکه وظیفه ذاتی دستگاه قضایی ، احقاق حق و اجرای عدالت بوده و افراد جامعه در حل مشکلات و اختلافات حقوقی خود مأمن و پناهگاهی به غیر از دستگاه قضایی ندارند چه در غیر اینصورت در بسیاری از موارد راه سود جویی برای عده ای افراد که قصد تضییع حقوق دیگران را دارند هموار شده و این سودجویان با اطلاع از اینکه پشتیبانی برای احقاق حقوق اشخاص وجود ندارد روز به روز بر سیطره اجحاف خود خواهند افزود.مضافاً بر اینکه در برخی موارد از جمله در خصوص اموال و املاکی که فاقد سند رسمی می باشند تنفیذ معامله ( قرارداد ) می تواند از حقوق مالکانه اشخاص حمایت نموده و با ایفای نقش سند رسمی از تعرضات افراد به حقوق یکدیگر جلوگیری نماید چه در غیر اینصورت افرادی که دارای سند مالکیت عادی می باشند هیچگاه نخواهند توانست از حقوق مالکانه خود بهره مند شده و حقوق خود را تثبیت نمایند و لذا وظیفه محاکم است که با پذیرش این نوع دعاوی ضمن ایفای نقش ماهیتی خود در احقاق حقوق و اجرای عدالت از بسط و توسعه اختلافات افراد و ناهنجاریهای جامعه جلوگیری نمایند.

 

ب ) مستندات حقوقی و قانونی موافقان :

موافقان پذیرش دعوی تنفیذ قراردادها در محاکم قضایی، در تایید نظر حقوقی خود و مدلل و مستند نمودن آن ، به قوانین و مقررات ، آراء وحدت رویه و نظریات حقوقی مختلفی استناد می‌نمایند که در این قسمت به بخشی از این آراء و نظرات اشاره می شود.

رای وحدت رویه شماره569 مورخه10/10/1370هیأت عمومی دیوان عالی کشور که مقرر می‌دارد:

« ‌دادگستري مرجع رسمي رسيدگي به تظلمات و شكايات مي‌باشد و اصل يكصد و پنجاه و نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران بر اين امر تأكيد ‌دارد. الزام قانوني مالكين به تقاضاي ثبت ملك خود در نقاطي كه ثبت عمومي املاك آگهي شده مانع از اين نمي‌باشدكه محاكم عمومي دادگستري به ‌اختلاف متداعيين در اصل مالكيت ملكي كه به ثبت نرسيده رسيدگي نمايند بنابراين رأي شعبه 22 ديوان عالي كشور كه با اين نظر مطابقت دارد صحيح‌تشخيص مي‌شود. اين رأي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي مصوب 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در موارد مشابه‌لازم‌الاتباع است.»

رای وحدت رویه شماره 42 مورخه 3/10/1363 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که مقرر می‌دارد:

« ‌مستفاد از تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم ‌از موات و بایر بوده می‌توانند برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز می‌بایست نسبت ‌به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند لذا رأی شعبه دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر گردیده موجه به نظر می‌رسد و با اکثریت آراء تأیید‌ می‌گردد این رأی به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین‌دادرسی کیفری مصوب یکم مرداد ماه 1337 برای دادگاهها در موارد مشابه‌لازم‌الاتباع می‌باشد.»

رای وحدت رویه شماره545 مورخه30/11/1369 هیآت عمومی دیوان عالی کشور مقرر می‎‌دارد:

« مستفاد از تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 27 اسفند ماه 1360 و تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 22 شهریور ماه 1366‌مصوب مجلس شورای اسلامی این است که نظر قانونگذار در مورد رسیدگی مراجع ذیصلاح قضایی برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله‌تشخیص این امر است که تاریخ سند عادی معامله زمین مربوط به قبل از تاریخ قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری باشد بنابراین تشخیص صحت‌تاریخ معامله از دعاوی غیر مالی محسوب و رأی شعبه 19 دیوان عالی کشور که دعوی را غیر مالی دانسته صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی

کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

نظریه شماره 4885/7 مورخه15/8/1379 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه که مقرر می‌دارد:

« اگرچه ماده 22 قانون ثبت از قوانین آمره است و دادگاه‌ها بدون توجه به آن نمی‌توانند اقدام به صدور رای نمایند ولی چنانچه مالکیت خواهان بر ملک متنازع‌فیه ولو با سند عادی به نظر دادگاه محرز باشد صدور حکم خلع ید فاقد اشکال قانونی بوده و منافاتی با مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت ندارد.»

اصول 156 و 159 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران

ماده 3 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال21/01/ 1379

 

نظریه شماره 3675/7 مورخه 11/8/1362 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه که در بند 2 مقرر می‌دارد:

« 2- البته وجود مواد فوق (22 و 47 و 48 قانون ثبت) هیچ‌گاه مانع از آن نبوده و نمی‌باشد که در دادگاه دلایل و مدارکی را که ممکن است بار اثبات انجام معامله ابراز بشود، نپذیرد. مثلا چنانچه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است، خواستن دلیل دیگر برای ثبوت آن حق لازم نیست. بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه، تحقق بیع و حق مالکیت مشتری بر مبیع را ثابت می‌نماید و مشتری می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.»[4]

 

بند دوم : نظرات مخالفان

الف ) استدلال های حقوقی مخالفان :

عده کثیری از قضات و حقوقدانان محترم اعتقاد دارند که دعوی تنفیذ قرارداد به جهات و دلایل مختلف قابلیت پذیرش در محاکم قضایی نداشته و دادگاه‌ها تکلیفی در رسیدگی به این نوع خواسته خواهان‌ها ندارند این عده در توجیه و تشریح نظر خود به دلایل و استدلال‌های مختلفی تمسک می‌جویند که در ذیل به عمده ترین این استدلال‌ها اشاره می‌شود :

1- عده‌ای از حقوقدانان در اساس این دعوی اعلام نظر نموده و اعتقاد دارند که چنین خواسته‌ای با تعریفی که در کتب حقوقی و فقهی در خصوص دعوا وجود دارد مغایرت داشته و اساساً داخل در تعریف«دعوا» نبوده و «دعوا» نامیده نمی‌شود چه اینکه در کتب حقوقی در تعریف دعوا گفته شده است که «دعوی اخبار از حقی است خصوصی به ضرر دیگری و به نفع خود (با موکل خود )[5] » «دعوا عبارت از عملی است که برای تثبیت حقی صورت می‌گیرد یعنی حقی که مورد انکار یا تجاوز واقع شده باشد »[6] مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان نیز در تعریف دعوا ، تعریفی مشابه ارائه نموده است و معتقدند «دعوا» عملی است تشریفاتی که به منظور تثبیت حقی که مورد انکار و تجاوز واقع شده است انجام می‌شود )[7] و استاد دکتر عبداله شمس نیز در تعریف مفهوم اخص دعوا اشاره نموده‌اند که : «دعوا در مفهوم اخص آن توانایی قانونی مدعی حق تضییع یا انکار شده در مراجعه به مراجع صالح در جهت به قضاوت گذاردن ، وارد بودن یا نبودن ادعا و ترتیب آثار قانونی مربوط است. »[8]

با این اوصاف از آنجا که در تنفیذ قرارداد حقی مورد تجاوز ، تضییع و انکار واقع نشده و برای خوانده دعوی در

نتیجه دعوای مطروحه ضرری متصور نمی‌باشد و اساساً طرفین هیچگونه اختلافی با هم ندارند از اینرو دعوایی بین طرفین حادث نشده است تا براساس آن دادگاه حل اختلاف نماید در حالیکه قانونگذار صراحتاً در مادۀ 2 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 ، دادگاه‌ها را زمانی صالح به رسیدگی می‌داند که اساساً دعوایی مطرح شده و رسیدگی به دعوا برابر قانون توسط شخص یا اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان درخواست شده باشد .

ضمن اینکه حتی با فرض شمولیت تعریف دعوا در خصوص تنفیذ قرارداد که موافقان پذیرش این دعوا بر آن اصرار دارند از جمله شرایط اقامه دعوی نیز بحث تنفیذ قرارداد با مشکل مواجه خواهد بود چه اینکه برای اقامه هر دعوایی شرایطی لازم است که در تنفیذ قرارداد ، این شرایط برای اقامه دعوی محقق نمی‌باشد از نظر حقوقدانان و براساس مقررات قانونی این شرایط عبارتند از: 1- نفع 2- سمت 3- اهلیت 4- منجز بودن حق [9]

درحالیکه در تنفیذ قرارداد تحقق موضوع نفع به عنوان بدیهی ترین شرط اقامه دعو ی که مادۀ 2 قانون فوق الذکر نیز به آن تصریح نموده است قابل تصور نبوده و خواهان از اقامه دعوی نفعی تحصیل نمی‌نماید . چه اینکه نفع در مقابل ضرر قرار دانسته و در دعوی حقوقی زمانی تحصیل نفع برای کسی متصور است که طرف دیگر از صدور رأی متضرر گردد در صورتی که در تنفیذ قرارداد طرف دیگر دعوی (خوانده) از صدور رأی محکومیت خود ضرری نخواهد کرد چرا که اساساً و قبل از صدور رأی مذکور ،خوانده دعوی ، حقانیت خواهان را قبول داشته و خواسته خواهان را تأیید می‌نماید . و از آنجا که طرف دعوی متضرر نمی‌شود پس سودی هم برای خواهان حاصل نمی‌گردد . البته ممکن است که در نگاه کلی چنین استنباط شود که خواهان با صدور رأی کاملاً منتفع می‌گردد در حالی که با دقت در موضوع مشخص می‌گردد که خواهان از صدور رأی منتفع نمی‌شود بلکه از آثار ناشی از صدور رأی که همان رویت بخشیدن به سند عادی و سایر آثار مرتبط بر رأی می‌باشد منتفع می‌گردد در حالیکه از جمله مهمترین ویژگی‌های نفع ، مستقیم بودن آن است[10] از طرف دیگر عناصر تشکیل دهنده دعوی نیز در بحث تنفیذ قرارداد جهت امکان اقامه دعوا فراهم نمی‌باشد این عناصر عبارتند از «1- اخبار از حقی معلوم 2- اخبار مذکور به ضرر کسی یا کسانی معلوم باشد 3- آن اخبار به نفع مخبر باشدیا به نفع کسی که وی نماینده او است ... 4- مطالبه حق به وسیله مخبر مذکور 5- وجود منازعه بین دو طرف (= اصحاب دعوی = متداعیین ) 6- حقی که مدعی می‌طلبد باید جنبه خصوصی داشته باشد (= حق الناس ) نه عمومی یعنی از مصالح عامه ... چون عناصر مذکور گرد آیند امری ترافعی صورت نبود »[11]

در نهایت با توجه به اینکه به خواسته تنفیذ قرارداد عنوان دعوا صدق نکرده و برخلاف مقررات مادۀ2و3 قانون آیین دادرسی مدنی ، خواهان نیز مستقیماً ذینفع نبوده و خصومتی بین طرفین قابل تصور نمی‌باشد از این اینرو دعوایی با عنوان تنفیذ قرارداد وجود خارجی نداشته و به تبع آن دادخواستی با عنوان مذکور قابلیت طرح در محاکم دادگستری نخواهد داشت و لذا مراجع قضایی باید در همان مرحله اول از پذیرش چنین دادخواستی خودداری نمایند[12] و اگر هم در راستای اجرای اصول 156 و 159 قانون اساسی دادگستری مکلف به پذیرش این دعوی باشد قاضی رسیدگی کننده به دادخواست مذکور باید به استناد دلایل و مستندات فوق الذکر قرار رد دعوی یا عدم استماع دعوی صادر نماید.[13]        

   2- عده‌ای دیگر از حقوقدانان با اعتقاد به اینکه تنفیذ قرارداد دعوا محسوب نمی‌شود مبنای استدلال خود را از جایگاه مدعی بررسی نموده و به جای استدلال در وقع دعوا ، معتقد هستند که هر دعوایی باید مدعی داشته و دعوای بدون مدعی قابل تحقق و تصور نمی‌باشد . این وعده در توضیح استدلال خود به تعاریف ارائه شده از سوی فقها و حقوقدانان در خصوص مدعی استناد می‌نمایند که بر این اساس در کتب فقهی مدعی کسی است که « اگر از ادعای خود صرف نظر کند کسی با او کاری ندارد و دعوا کان لم یکن تلقی می‌گردد » یا « مدعی کسی است که گفته‌اش خلاف اصل است و یا کسی که ادعای امری پنهان را دارد که ظاهر شرع خلاف آن است ، مانند آنکه فردی علیه دیگری مدعی طلبی یا مدعی مالکیت مالی باشد که در دست دیگری و تحت تصرف او است . در اینجا ، سخن مدعی خلاف اصل و ظاهر است ؛ چون اصل در مثال اول ، برائت ذمه آن فرد از بدهی است ؛ چنان که ظاهر در مثال دوم مالکیت او نسبت به مالی است که تحت تصرف دارد »[14]

از دیدگاه حقوقدانان نیز «مدعی یا خواهان کسی است که از دادگاه حقی را برای خود به ضرر دیگری می‌خواهد »[15] یا در جایی دیگر اشاره شده است که «خواهان شخصی است که حق ادعایی متعلق به اوست و بنابراین نتیجه دادرسی ، هرچه باشد بر او باز می‌گردد ... و در مفهوم اعم مدعی به معنای ادعا کننده به شخصی گفته می‌شود که اظهار او ، خلاف اصل ، خلاف ظاهر و ... باشد .»[16]

در بحث تنفیذ قرارداد با توجه به تعاریف ارائه شده از مدعی (خواهان) روشن است که در تنفیذ قرارداد اساساً مدعی وجود ندارد چرا که بر اساس قواعد فقهی و همچنین مادۀ223 قانون مدنی اصل بر صحت قراردادها بوده و تا زمانی که خلاف آن ثابت نشود اصل مذکور به قوّت خود باقی خواهد بود . درحالیکه در تنفیذ قرارداد و خواسته خواهان تأیید و تنفیذ قراردادی است که کسی در مقام اغبات خلاف صحت قرارداد نبوده و هیچگونه تعرضی نسبت به صحت و اصالت آن نیز ندارد . و لذا بدون اخذ حکم قضایی نیز قرارداد منعقد شده بین طرفین محمول بر صحت بوده و هیچکس نمی‎‌تواند بدون دلیل شرعی و قانونی صحت قرارداد را مخدوش نماید . ضمن اینکه در عرف جامعه نیز همه افراد جامعه به چنین قراردادی ارزش و اعتبار قائل بوده و هیچگاه بدون دلیل در صدد بی اعتبار نمودن آن نیستند .

3- عده‌ای دیگر از حقوقدانان نیز بدون توجه به تعاریف و معانی «دعوی» ، «ادعا» و «مدعی» اعتقاد دارند که با توجه به اصل قانونی صحت قراردادها (اصاله الصحه )که در مادۀ 223 قانون مدنی به صراحت مورد اشاره قرار گرفته است لزومی به طرح دعوی تنفیذ قرارداد نبوده و طرح چنین دعوایی تحصیل حاصل بوده و نتیجه‌ای بیش از آنچه در گذشته بر قرارداد منعقد شده مرتبط بوده است حاصل نخواهد شد و لذا طرح چنین دعوایی کاری لغو و بیهوده بوده و انسان عاقل از انجام کار لغو و بیهوده منع شده است .

4- برخی از حقوقدانان نیز به عنوان دعوی ایراد گرفته و اعتقاد دارند که عنوان دعوی با خواسته‌ای که مورد نظر و مطلوب خواهان است مغایرت دارد چه اینکه در اصطلاح حقوقی «تنفیذ» به معنای اجاره کردن یک عمل حقوقی فضولی و غیرنافذ می‌باشد [17] و در دعاوی که موضوع آنها فضولی یا غیر نافذ نباشد طرح این دعوا مفهومی ندارد و تنها در این نوع دعاوی به جهت عدم تحصیل رضایت ارادی مالک یا صاحب حق نیاز به اخذ رضایت و تنفیذ معامله وجود دارد چه تا زمانی که مالک یا صاحب حق نسبت به این گونه معاملات و قراردادها رضایت ارادی و باطنی خود را اعلام ننماید اساساً معامله‌ای محقق نشده و قراردادی نیز منعقد نمی‌شود و آنچه که بین طرفین به عنوان قرارداد رد و بدل شده است نسبت به تملک موضوع قرارداد فاقد اثر حقوقی خواهد بود . در حالیکه هدف اصلی خواهان در دعوای تنفیذ قرارداد ، اخذ حکم دادگاه برای استفاده از آثار قانونی حکم بوده و در مواقعی نیز خواهان با اقامه دعوی مذکور علاوه بر رسمیت بخشیدن به قرارداد به قرارداد دعاوی خود قصداحراز صحت و سلامت حقوقی و قانونی قرارداد را داشته و به نوعی به دنبال تحصیل اطمینان خاطر خود می‌باشد و در این نوع دعوی نیز همیشه خوانده دعوی کسی است که قرارداد با میل و رغبت ایشان منعقد شده و خواهان و خوانده در زمان اتعقاد قرارداد هیچگونه اجبار و اکراهی برای معامله نداشته و نسبت به موضوع معامله نیز اصیل بوده و به صورت فضولی مال دیگری را مورد معامله قرار نداده‌اند و لذا با این اوصاف موضوعی برای تنفیذ وجود ندارد . ولی اگر همچنانکه گفته شد خواهان دعوی مطابق مقررات قانون مدعی اجبار و اکراه در معامله شده و یا مدعی شود که خوانده به صورت فضولی معامله نموده است در اینصورت ادعای ایشان منطبق با دعوای تنفیذ قرارداد خواهد بود ولی در صورتی که ادعایی غیراز این موارد داشته باشد باید عنوان دعوا را تغییر داده و با عنوانی متناسب با خواسته مورد نظر اقامه دعوا نماید .

5- برخی از حقوقدانان و قضات محترم محاکم معتقد هستند که پذیرش دعوای تنفیذ قرارداد در محاکم باعث نادیده گرفتن مواد 48 و 46 قانون ثبت می‌گردد در حالیکه مواد مذکور به عنوان مقررات معتبر مورد قبول و پذیرش محاکم و نهادهای دولتی بوده و تا زمانی که این مقررات نسخ نشده باشند ، اقدام برخلاف مفاد این مقررات مخالف نظم عمومی و اصول حقوقی و قوانین موضوعه کشور بوده و قابلیت پیگیری حقوقی و کیفری متخلف از اجرای مواد مذکور نیز متصور می‌باشد . از طرف دیگر استناد به مواد قانون مدنی و یا اصول قانون اساسی و آراء وحدت رویه صادره در ارتباط با بحث پذیرش دعوی تنفیذ قرارداد در محاکم دادگستری با وجود مواد 46 و48 قانون ثبت ترجیح بلا مرجع بوده و دلیلی وجود ندارد که این مواد نادیده گرفته شده و سایر مقررات موضوعه بر این مواد ترجیح داده شوند .

ضمن اینکه پذیرش دعوی تنفیذ قرارداد در محاکم مخصوصاً در مورد اموال غیرمنقولی که سابقۀ ثبتی دارند باعث حصول تعارض در اسناد رسمی خواهد شد . چه اینکه در نتیجه رأی صادره از دادگاه که خود سند رسمی بوده و به اعتقاد برخی از حقوقدانان در مواقعی ارزش و اعتبار این سند رسمی از ارزش اسناد رسمی صادره از ادارات ثبت نیز بیشتر است به مالکیت شخصی که دارای سند عادی است زسمیت داده می‌شود درحالی که ملک موضوع رأی صادره ، دارای مالک رسمی دیگری بوده و در اداره ثبت اسناد و املاک کشور که تنها مرجع رسمی شناسایی مالکین اموال غیر منقول با سابقه ثبتی می‌باشد شخص دیگری غیر از محکوم له مالک شناخته می‌شود . و این موضوع موجبات تعارض در مفاد و محتوای اسناد رسمی را فراهم می‌سازد که امری غیر معقول و غیر قانونی بوده به صراحت با مادۀ 22 قانون ثبت تعارض دارد و به همین جهت هم لازم است برای جلوگیری از سوء استفاده از احکام محاکم قضایی و نیز تبعات سوء ناشی از تعارض اسناد صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و احکام صادره از دادگاه‌ها که دارای جنبه رسمی می‌باشند از پذیرش دعوای تنفیذ قراردادها خودداری شده و یا محاکم دادگستری نسبت به اینگونه دعاوی قرار عدم استماع دعوی صادر نماید تا در نتیجه آن شاهد بی اعتباری یا نقصان ارزش اسناد رسمی نباشیم .

6- عده‌ای دیگر از قضات و حقوقدانان اعتقاد دارند که چون هدف از طرح دعوی تنفیذ قرارداد رسمیت بخشیدن به سند عادی می‌باشد از اینرو مرام برای نیل به این هدف خود به داگستری مراجعه می‌نمایند در حالیکه دادگستری مرجع رسمیت بخشیدن به اسناد عادی مردم نبوده و نباید رویه ‌ای ایجاد کرد تا براساس آن مردم به جای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا سایر مراجع ذیصلاح برای رسمیت بخشیدن به اسناد عادی به مراجع دادگستری مراجعه نمایند چه اینکه هدف قانونگذار از پیش بینی دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت ، رسمیت دادن به اسناد عادی و سروسامان بخشیدن به آنها بوده و محاکم قضایی نباید برخلاف هدف مقنن در موازات این گونه مراجع ذیصلاح اقدام نمایند ضمن اینکه اگر قرار باشد دادگستری به این نوع خواسته‌های مردم نیز رسیدگی نماید در اینصورت لازم است که همۀ اطراف قراردادهای مستند به سند عادی برای تنفیذ قرارداد و احراز صحت و اصالت آن یا تأیید هویت و مشخصات طرفین قرارداد یا تأیید مفاد قرارداد از نظر رعایت مقررات و اصول حقوقی به دادگستری مراجعه نمایند درحالیکه این موضوع علاوه بر مغایرت باشأن و جایگاه دستگاه قضایی باعث تراکم و تورم بیش از اندازه پرونده‌ها و در نتیجه کاهش کیفیت رسیدگی به پرونده‌ها خصوصاً پرونده‌های با اهمیت می‌گردد که این موضوع نیز به نوبه خود موجبات بی عدالتی و نارضایتی مردم را فراهم خواهد ساخت .

ب) مستندات حقوقی و قانونی مخالفان :

مخالفان پذیرش دعوی تنفیذ قراردادها در محاکم قضایی نیز مستندات قانونی مختلفی برای مدلل و موجه نمودن نظر خود ارائه می نمایند که در ذیل به بخشی از این مقررات قانونی و آراء و نظرات اشاره می شود.

1- ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۲۱/۱/۱۳۷۹ :

هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی كند مگر اینكه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وكیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند .

2 ـ ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۲۱/۱/۱۳۷۹:

قضات دادگاهها موظفند موافق قوانین به دعاوی رسیدگی كرده ، حكم مقتضی صادر ویا فصل خصومت نمایند . در صورتی كه قوانین موضوعه كامل یا صریح نبوده یا متعارض باشند یااصلاً قانونی در قضیه مطروحه وجود نداشته باشد ، با استناد به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبرو اصول حقوقی كه مغایر با موازین شرعی نباشد ، حكم قضیه را صادر نمایند و نمی توانند به بهانه سكوت یا نقص یا اجمال یا تعارض قوانین از رسیدگی به دعوا و صدور حكم امتناع ورزند والامستنكف از احقاق حق شناخته شده و به مجازات آن محكوم خواهند شد .

تبصره - چنانچه قاضی مجتهد باشد و قانون را خلاف شرع بداند پرونده به شعبه دیگری جهت رسیدگی ارجاع خواهد شد .

3- ماده10 قانون مدنی مصوب 18/02/1307 :

قراردادهای خصوصی نسبت به كسانی كه آنرا منعقد نموده‌اند در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .

4- ماده 223 قانون مدنی مصوب 18/02/1307 :

هر معامله كه واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینكه فساد آن معلوم شود.

5- ماده 22 قانون قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفندماه ۱۳۱۰ :

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره: حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

6- ماده 46 قانون قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفندماه ۱۳۱۰ :

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

7- ماده 48 قانون قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفندماه ۱۳۱۰ :

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

8- راي وحدت رويه شماره 672- 1/10/1383 هيأت عمومي ديوانعالي كشور :

خلع‎يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابر اين طرح دعواي خلع‎يد از زمين قبل از احراز واثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا بمراتب و با توجه به‎مواد46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان بنظراكثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح وقانوني تشخيص مي‎شود.اين رأي بر طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در اموركيفري، درموارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم‎الاتباع است.

9- نظریه مشورتی شماره 5337/7 ـ 10/11/62 اداره کل حقوقی قوه قضائیه :

«خریدار ملک با قولنامه، اعم از اینکه ملک از اراضی موات و بایر شهری یا غیر آن باشد، قانوناً مالک نیست مگر در موارد خاص و با رعایت ترتیبات خاصی که در بعضی از مقررات پیش بینی گردیده و بعداً به آن اشاره خواهد شد. زیرا اولاً به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که به اعتبار قانونی خود باقیست همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسیکه ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

«ثانیاً مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک که اعتبار قانونی دارد، ثبت معاملات را جز در موارد استثنایی اجباری دانسته و ماده 48 قانون مذکور نیز بیان داشته است که سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد بود. ضمناً به موجب بخشنامه شماره 6059/1 ـ6/2/62 شورای عالی قضائی ، اعلام شده است. آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفاء نمایند. »

 

 

[1]- اصل 159 قانون اساسی : « مرجع رسمی‏ تظلمات‏ و شکایات‏، دادگستری‏ است‏. تشکیل‏ دادگاه‏ ها و تعیین‏ صلاحیت‏ آنها منوط به‏ حکم‏ قانون‏ است‏.»

[2] - اصل 156 قانون اساسی: « قوه‏ قضائیه‏ قوه‏ ای‏ است‏ مستقل‏ که‏ پشتیبان‏ حقوق‏ فردی‏ و اجتماعی‏ و مسئول‏ تحقق‏ بخشیدن‏ به‏ عدالت‏ و عهده‏ دار وظایف‏ زیر است‏:

1- رسیدگی‏ و صدور حکم‏ در مورد تظلمات‏، تعدیات‏، شکایات‏ ، حل‏ و فصل‏ دعاوی‏ و رفع خصومات‏ و اخذ تصمیم‏ و اقدام‏ لازم‏ در آن‏ قسمت‏ از امور حسبیه‏، که‏ قانون‏ معین‏ می‏ کند.

‎‎‎‎2- احیای‏ حقوق‏ عامه‏ و گسترش‏ عدل‏ و آزادیهای‏ مشروع‏.

‎‎‎‎‎‎3- نظارت‏ بر حسن‏ اجرای‏ قوانین‏.

4- کشف‏ جرم‏ و تعقیب‏ مجازات‏ و تعزیر مجرمین‏ و اجرای‏ حدود و مقررات‏ مدون‏ جزایی‏ اسلام‏.

5- اقدام‏ مناسب‏ برای‏ پیشگیری‏ از وقوع‏ جرم‏ و اصلاح‏ مجرمین‏.

[3] - ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی : « قضات دادگاهها موظفند موافق قوانین به دعاوی رسیدگی كرده ، حكم مقتضی صادر ویا فصل خصومت نمایند . در صورتی كه قوانین موضوعه كامل یا صریح نبوده یا متعارض باشند یا اصلاً قانونی در قضیه مطروحه وجود نداشته باشد ، با استناد به منابع معتبر اسلامی یا فتاوی معتبرو اصول حقوقی كه مغایر با موازین شرعی نباشد ، حكم قضیه را صادر نمایند و نمی توانند به بهانه سكوت یا نقص یا اجمال یا تعارض قوانین از رسیدگی به دعوا و صدور حكم امتناع ورزند و الا مستنكف از احقاق حق شناخته شده و به مجازات آن محكوم خواهند شد .

تبصره - چنانچه قاضی مجتهد باشد و قانون را خلاف شرع بداند پرونده به شعبه دیگری جهت رسیدگی ارجاع خواهد شد .»

[4] - مجموعه نظرهای مشورتی اداره کل حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران در مسائل مدنی از سال 1358 به بعد. تهیه و تنظیم : غلامرضا شهری ، امیر حسین آبادی ناشر : روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران .

 - [5] جعفری لنگرودی ، دکتر محمدجعفر ، وسیط در ترمینولوژی حقوق ، چاپ اول،انتشارات گنج دانش تهران، سال 1388،ص358، واژه 1767

 -[6] متین دفتری،مرحوم دکتراحمد،آئین دادرسی مدنی و بازرگانی ، چاپ چهارم ،انتشارات .... تهران ، سال1349 ،جلد اول ،شمارۀ 62،ص333

  -[7]کاتوزیان، مرحوم دکترناصر، اعتبارامرقضاوت شده دردعوای مدنی، چاپ پنجم ، انتشارات دادگستر، تهران سال1376،شماره 209،ص273

[8]- شمس ، دکترعبداله ، آئین دادرسی مدنی، دوره پیشرفته ، چاپ نوزدهم ، انتشارات دراک ، تهران ، سال1387،جلد نخست ، شماره 491،ص275

[9] - صدر زاده افشار، دکتر محسن، آئین دادرسی مدنی و بازرگانی، چاپ پنجم ، انتشارات ماجد،تهران سال1379،ص18 به بعد

[10]- شمس ، دکترعبداله ، منبع پیشین ، ج1، ش514 ، ص285

[11] - جعفری لنگرودی ، دکتر محمدجعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، چاپ سوم، انتشارات گنج دانش ، تهران، سال1386،ص1921واژه 7066

[12]- در برخی از مراجع دادگستری مشاهده شده است که معاونت ارجاع با این استدلال که محاکم مکلف به رسیدگی به دعاوی بوده و تنفیذ قرارداد نیز دعوا محسوب نمی شود به دلیل عدم صدق عنوان دعوی بر موضوع خواسته از ارجاع پرونده به شعبات خودداری نموده است ولی در اکثر مراجع قضایی معاونت ارجاع برای رفع مسئولیت از خود ، تشخیص موضوع را بر عهده شعبه مرجوع الیه می گذارد که البته به نظر می رسد این نوع اقدام انطباق بیشتری با اصول قانون اساسی و آزادی اعمال نظر قضات دادگاه ها دارد.

[13] - در خصوص اینکه در فرض پذیرش دعوی تنفیذ قرارداد در محاکم دادگستری ، و اعتقاد قاضی رسیدگی کننده به دعوی مبنی بر غیر ترافعی بودن موضوع ، نوع قرار صادره قرار عدم استماع دعوی خواهد بود یا قرار رد دعوی ، بین قضات محترم اختلاف سلیقه وجود دارد ولی با توجه به اینکه آثار و تبعات صدور هر دو قرار ، مشابه همدیگر بوده و صدور هر یک به جای دیگری لطمه‌ای به حقوق اصحاب دعوا وارد نمی‌نماید از اینرو تفاوتی از حیث آثار بین دو نوع قرار مذکور وجود ندارد اما به لحاظ حقوقی مفهوم قرار عدم استماع دعوی که صرفاً در بند (ب) مادۀ 332 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است با قرار رد دعوی دعوی اکثر موارد آن در ماده 84 قانون مذکور از بند 3 تا 11 ذکر شده است متفاوت می‌باشد . چه اینکه «قرار عدم استماع دعوی در مواردی صادر می‌شود که دعوا با توجه سایر مواد قانون جدید آیین دادرسی مدنی و سایر مقررات غیرقابل استماع باشد » و به عبارت دیگر « قرار عدم استماع دعوا تنها در صورتی صادر می‌شود که رسیدگی به ماهیت دعوا ، به علت مانعی که وجود دارد ، قانوناً مجاز نبوده و یا بیهوده شمرده می‌شود به گونه‌ای که حتی در صورت احراز موضوع مورد ادعای خواهان ترتیب آثار قانونی بر آن غیر ممکن است » در حالیکه در قرار رد دعوی ، دادگاه وارد ماهیت دعوی شده و پس از بررسی موضوع و یا در نتیجه ایراد یکی از طرفین دعوی و تطبیق آن با یکی از موارد مندرج در بندهای 3 تا 11 مادۀ 84 قانون آیین دادرسی مدنی مبادرت به صدور آن می‌نماید . برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص این دو نوع قرار که در زمره قرارهای قاطع دعوی قرار دارد رجوع کنید به :  

شمس، دکترعبداله ،آیین دادرسی مدنی ، دوره پیشرفته ، جلددوم ، چاپ نوزدهم، انتشارات دراک ، تهران، سال1387، ص 239 تا 243، ش 498 تا 507

[14]- شهیدثانی(زین الدین بن علی بن احمد عاملی جبعی) الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه،جلد سوم،چاپ اول،انتشارات داوری،شهید اول (شیخ شمس الدین محمدبن ملکی بن احمدعاملی بنطی جزینی) ،قمر1410ه ق ، ص76، همچنین کتاب ، مسالک الافهام از هیمن نویسنده جلد14،چاپ اول،انتشارات موسسه معارف اسلامی،رقم سال 1416ه.ق،ص60،و نیز مراجعه کنیدبه کتاب الدرولی الشرعیه فی فقه الامامیه،جلد دوم،چاپ دوم،ناشر:دفترانتشارات اسلامی، قم6/14 ق، ص83

[15]- بهرامی، دکتربهرام،آیین دادرسی مدنی(کاربردی)چاپ ششم،انتشارت بینه،تهران،سال138،ص113

[16] - شمس،دکترعبداله ،منبع پیشین،ج2،ص28،ش36

[17] - جعفری لنگرودی ، دکترمحمدجعفر ، ترمینولوژی حقوق ، چاپ بیست و پنجم، انتشارات گنج دانش ، تهران، سال 1388 ، ص

دادگستری جمهوری اسلامی ایران

برگ دادخواست به دادگاه نخستین

دادگستری جمهوری اسلامی ایران
مشخصات طرفیننامنام خانوادگینام پدرسنشغل
محل اقامت شهرستان
بخش
دهستان
منطقه
خیابان - کوچه - پلاک - کدپستی
(کدپستی حتماً قید شود) 
خواهان      
خوانده      
وکیل یا نماینده قانونی      
تعیین خواسته و بهای آن  صدور حکم بر تنفيذ مبایعه نامه مورخ..... با احتساب کليه خسارات دادرسي
دلایل و منضمات دادخواست  1-فتوکپي مصدق مبایعه نامه مورخ..... 2- فتوکپي مصدق استشهاديه 3- استماع شهادت شهود
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه
 با سلام - احتراماً به استحضار مي رساند:خوانده محترم به موجب مبایعه نامه مورخ.... هزار مترمربع از يک قطعه زمين داراي پلاک ثبتي .... واقع در بخش..... شهرستان.....
 واقع در بخش..... شهرستان..... را به اينجانب واگذار نموده است حاليه با مراجعات مکرر به خوانده ، نامبرده مفاد مبایعه نامه را انکار مي نمايد.لذا با تقديم اين دادخواست
 مستنداً به مواد 183، 191، 219 و 223 و 1301 قانون مدني صدور حکم بر تنفيذ مبایعه نامه مورخ ..... بااحتساب کليه خسارات قانوني مورد استدعا می باشد.
  با تجدید احترام
 

محل امضاء - مهر - اثر انگشت

محل نقش تمبر
شماره و تاریخ ثبت دادخواست

ریاست محترم شعبه ...................................... دادگاه ........................... رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع کننده: ............................................................... .

تاریخ: ..../..../....  امضاء:

 توجه 1) در صورتی که خواهان تمایل داشته باشد اوراق قضائی بصورت حضوری (در دفتر دادگاه) یا از طریق تلفن یا نمابر یا پست الکترونیکی به وی ابلاغ شود، در پایان شرح دادخواست، با ذکر دقیق شماره‌های مربوط اعلام نماید، تا امر ابلاغ سریعتر صورت گیرد.

توجه 2) چنانچه شرح دادخواست بیش از صفحه حاضر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده شود.

فرم شماره 24/2201/1296/2 اداره کل تشکیلات و برنامه‌ریزی

 


 

نظر اکثریت قضات

قضات دادگستری استان قم در نشست قضایی که در خصوص تنفیذ قراردادها تشکیل شده بود در پاسخ به این سوال که : هدف از تنفيذ قراردادهاي عادي چيست؟ در معامله املاک غيرمنقول که ملاک مالکيت، دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک است، آيا اين معاملات منشأ اثر هستند؟ چنین اظهار نظر نموده اند : [1]

« اگرچه مطابق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسي را مالک مي‌شناسد که ملک به اسم او ثبت شده باشد و برابر مواد 46 و 47 همان قانون، ثبت تمامي عـقـود مـعـاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول که داراي سابقه ثبت هستند، الزامي است؛ اما اگر کسي به اين تکليف قانوني عمل نکند و به طريق عادي معامله‌اي را نسبت به اموال غـيرمنقول انجام دهد، سپس در محاکم طرح دعواي تنفيذ معامله يا اثبات مالکيت را مطرح کند، دعواي مطرح شده قابل استماع است و صدور حکم به تنفيذ معامله (‌قرارداد) يا اثبات مالکيت، منشأ آثار حقوقي فراواني است؛ از جمله اين که محکوم‌‌له مي‌تواند به استناد آن از اداره ثبت تقاضاي صدور سند مالکيت کند و يا در صورتي که کسي به حق شرعي او معترض شود و او را مالک نشناسد، حکم تنفيذ يا اثبات مالکيت را ارائه نمايد. هدف از تنفيذ و اثبات مالکيت اين است که دادگاه اعلام کند ارکان معامله محقق است تا محکوم‌له با استناد به آن بتواند تقاضاي صدور سند مالکيت کند. قابل استماع دانستن دعواي تنفيذ يا اثبات مالکيت منافاتي با ماده 48 قانون ثبت ندارد؛ زيرا منظور از ماده 48 اين است که کسي که فقط سند عادي دارد نمي‌تواند آن را به عنوان دليل مالکيت خود قرار دهد و به استناد آن از اداره‌ها يا محاکم بخواهد به آن ترتيب اثر دهند. به عنوان نمونه، صاحب سند عادي نمي‌تواند به شهرداري مراجعه کرده و به استناد آن تقاضاي صدور پروانه نمايد و يا به محاکم مراجعه کند يا به استناد سند عادي درخواست خلع يد متصرف از ملکي را بنمايد؛ اما مي‌تواند به استناد آن دادخواست تنفيذ معامله تقديم کند و دعواي او هم قابل استماع است. يکي از مسائلي که حاکي از وجود رابطه معامله بين فروشنده و خريدار مي‌باشد، سند عادي است و چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضاي طرفين و ايجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد ‌شود، برابر مواد 10، 219 و190 قانون مدني و شرع انور، سند مرقوم مبايعه‌نامه و ملک نافذ است؛ ولو عادي باشد و اين امر منافاتي با مواد 47 و 48 قانون ثبت ندارد؛ زيرا مواد مذکور مشعر بر اين هستند که اسناد عادي در محاکم به عنوان سند مالکيت پذيرفته نمي‌شوند. در مانحن‌فيه نيز دارنده سند ياد شده آن را به عنوان سند مالکيت ابراز نمي‌کند؛ بلکه به عنوان دليلي بر وقوع معامله ارائه مي‌نمايد و از محکمه، الزام خوانده را به حضور در دفترخانه براي انجام تشريفات تنظيم سند رسمي در مقام اعمال مواد 47 و 48 قانون ثبت خواستار مي‌شود. در اين مورد دادگاه مي‌تواند رأي به الزام فروشنده يا خريدار به تنظيم سند رسمي بدهد و بر همين اساس است که قانون‌گذار در 2 مورد مطابق ماده 1290 قانون مدني به اسناد عادي اعتبار اسناد رسمي را داده است. يکي از اين موارد زماني است که در محکمه ثابت شود سند مزبور را طرفي که تکذيب نموده يا نسبت به اصالتش ترديد کرده، امضا يا مهر نموده است و اين مورد قطعاً مربوط به مواردي مي‌شود که معامله با سند عادي صورت گرفته است. مؤيد اين نظر، رأي وحدت رويه شماره 568 مورخ 19آبان 1370 است که مقرر مي‌دارد: « قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در اصل 159 دادگستري را مرجع رسمي رسيدگي به تظلمات و شکايات قرار داده و براساس اين اصل، رسيدگي به دعواي راجع به معامله نسق زراعتي در صلاحيت دادگاه‌هاي عمومي دادگستري است. بنابراين رأي شعبه 13 ديوان عالي کشور که دادگستري را صالح به رسيدگي شناخته، صحيح و منطبق با موازين قانوني است.»

برابر رأي وحدت رويه شماره 569 مورخ 10دي 1370، الزام قانوني مالکان به تقاضاي ثبت ملک خود در نقاطي که ثبت عمومي املاک آگهي شـده، مـانـع از ايـن نـيـست که محاکم عمومي دادگستري به اختلاف متداعيين در اصل مالکيت ملکي که به ثبت نرسيده، رسيدگي نکنند. هيئت عمومي ديوان عالي کشور براين‌اساس، رأي شعبه 22 آن ديوان را از آن جهت که با اين نظر مطابقت دارد، صحيح تشخيص داده است. اين رأي طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.

نظر اقلیت قضات

اقلیت قضات دادگاه های دادگستری قم در نشست قضایی مهر ماه سال 83 اعتقاد دارند که :

مطابق ماده 22 قانون ثبت، دولت کسي را مالک مي‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد. بـنـابـرايـن صرف دعواي تنفيذ معامله يا اثبات مالکيت و صدور حکم نسبت به آن فاقد اثر قانوني است؛ زيرا در غير اين صورت تعارض در مالکيت پيش مي‌آيد؛ چون از يک‌سو دفتر املاک شخصي را مالک ملک معين مي‌شناسد و از سوي ديگر، حکم دادگاه فرد ديگري را به عنوان مالک معرفي مي‌کند و اين امر به نوعي مالکيت موازي براي افراد ايجاد مي‌‌نمايد که برخلاف نظم و انتظام جامعه و در نتيجه مخالف با هدف قانون‌گذار است. کسي که دعواي اثبات مالکيت يا تنفيذ معامله مطرح مي‌کند، حتماً بايد دعواي الزام به تنظيم سند رسمي را نيز مطرح نمايد. در غير اين صورت، دعواي اثبات مالکيت يا تنفيذ معامله قابل استماع نخواهد بود. اگر خواهان دعواي الزام به تنظيم سند رسمي را اقامه کند، دادگاه در صورت احراز تحقق معامله في‌مابين خواهان و ايادي متعاقب، حکم به الزام تنظيم سند رسمي صادر مي‌کند و تنفيذ يا اثبات مالکيت فاقد اثر قانوني است و بايد نسبت به آن قرار رد دعوا صادر شود.

 

[1] - مجموعه نشستهای قضایی ، مسایل قانون مدنی ، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضاییه ، ویرایش سوم ، انتشارات جاودانه ، چاپ دوم 1392، صفحه 43 سوال 31 ( نشست قضايي دادگستري قم مهر 83 )

  • رای وحدت رویه شماره 569 مورخه10/10/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که مقرر می‌دارد:

« ‌دادگستري مرجع رسمي رسيدگي به تظلمات و شكايات مي‌باشد و اصل يكصد و پنجاه و نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران بر اين امر تأكيد ‌دارد. الزام قانوني مالكين به تقاضاي ثبت ملك خود در نقاطي كه ثبت عمومي املاك آگهي شده مانع از اين نمي‌باشدكه محاكم عمومي دادگستري به ‌اختلاف متداعيين در اصل مالكيت ملكي كه به ثبت نرسيده رسيدگي نمايند بنابراين رأي شعبه 22 ديوان عالي كشور كه با اين نظر مطابقت دارد صحيح‌تشخيص مي‌شود. اين رأي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي مصوب 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در موارد مشابه‌لازم‌الاتباع است.» 

  • رای وحدت رویه شماره 42 مورخه 3/10/1363 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که مقرر می‌دارد:

« ‌مستفاد از تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم ‌از موات و بایر بوده می‌توانند برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز می‌بایست نسبت ‌به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند لذا رأی شعبه دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر گردیده موجه به نظر می‌رسد و با اکثریت آراء تأیید‌ می‌گردد این رأی به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آیین‌دادرسی کیفری مصوب یکم مرداد ماه 1337 برای دادگاهها در موارد مشابه‌لازم‌الاتباع می‌باشد.»

  • رای وحدت رویه شماره 545 مورخه30/11/1369 هیآت عمومی دیوان عالی کشور مقرر می‎‌دارد:

« مستفاد از تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 27 اسفند ماه 1360 و تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 22 شهریور ماه 1366‌مصوب مجلس شورای اسلامی این است که نظر قانونگذار در مورد رسیدگی مراجع ذیصلاح قضایی برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله‌تشخیص این امر است که تاریخ سند عادی معامله زمین مربوط به قبل از تاریخ قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری باشد بنابراین تشخیص صحت‌تاریخ معامله از دعاوی غیر مالی محسوب و رأی شعبه 19 دیوان عالی کشور که دعوی را غیر مالی دانسته صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی

کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.» 

راي وحدت رويه شماره 672- 1/10/1383 هيأت عمومي ديوانعالي كشور :

خلع‎يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابراين طرح دعواي خلع‎يد از زمين قبل از احراز واثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا به مراتب و با توجه به‎مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان به نظراكثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص مي‎شود.اين رأي بر طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در اموركيفري، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه ها لازم‎الاتباع است.

نظریه شماره 5397/7 ـ 5/12/60 اداره کل حقوقی قوه قضائیه :

در مورد ملکی که با سند عادی نسبت به آن معامله انجام شده است اگر طرفین در محضر دادگاه به وقوع معامله اقرار نمایند آیا دادگاه میتواند به اقرار آنان ترتیب اثر دهد یا با توجه به مواد 46 و 47 و 48 و 22 قانون ثبت قابل ترتیب اثر نیست؟

نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح ذیل است:

« اولاً ـ در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده 47 قانون ثبت، ثبت معامله در مورد آنها الزامی شده است، مفاد ماده 48 قانون ثبت تنها ناظر به آنست که سند ثبت نشده قابل استناد در ادارات و محاکم نیست و به عبارتی دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلائل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساساً ثبت جزء شرایط صحت معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و همچنین به موجب ماده 365 قانون آئین دادرسی مدنی هر گاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق لازم نیست . بنابراین در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله عادی».

«ثانیاًـ در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده 47 قانون ثبت ضروری نمی باشد اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده است و دادگاه باید مطابق مفاد آن عمل کند.»

نظریه مشورتی شماره 5337/7 ـ 10/11/62 اداره کل حقوقی قوه قضائیه :

خریدار ملک با قولنامه، اعم از اینکه ملک از اراضی موات و بایر شهری یا غیر آن باشد، قانوناً مالک نیست مگر در موارد خاص و با رعایت ترتیبات خاصی که در بعضی از مقررات پیش بینی گردیده و بعداً به آن اشاره خواهد شد. زیرا اولاً به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که به اعتبار قانونی خود باقیست همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

«ثانیاً مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک که اعتبار قانونی دارد، ثبت معاملات را جز در موارد استثنایی اجباری دانسته و ماده 48 قانون مذکور نیز بیان داشته است که سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد بود. ضمناً به موجب بخشنامه شماره 6059/1 ـ6/2/62 شورای عالی قضائی ، اعلام شده است. آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفاء نمایند. »

این مطلب در حال تهیه و تدوین است. لطفاً در زمان دیگری مراجعه فرمایید.

sabz

bannerrr1

درخواست وکالت و مشاوره تخصصی

نام خود را وارد کنید.
شماره تلفن همراه را وارد نکرده‌اید!
شماره تلفن ثابت خود را وارد کنید
آدرس ایمیل خود را وارد کنید.
ساعاتی که مایلید در آن زمان‌ها با شما تماس حاصل شود را مشخص فرمایید.
Invalid Input
ضد هرزنامه
Refresh مجدد تلاش کنید
Real time web analytics, Heat map tracking