الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد

معرفی دعوی
نمونه دادخواست
آراء دادگاه‌ها
نشست‌های قضایی
وحدت رویه قضایی
نظریه‌های مشورتی
قوانین مرتبط

معرفی دعوی الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد:

موضوع قرارداد که شامل مال یا تعهد یا انجام کار یا عدم انجام کار می باشد به عنوان یکی از ارکان مهم قرارداد تلقی و تعریف و توصیف کامل و بدون ابهام آن در هر قراردادی لازم و ضروری می‌باشد.چه اینکه هدف نهایی از تنظیم قرارداد و انجام هرگونه وظایف و تکالیف از سوی طرفین قرارداد، در واقع حصول و تحقق موضوع قرارداد بوده و غیر از آن، دلیلی وجود ندارد که طرفین خود را محدود به مفاد قرارداد نمایند. از این رو الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد همیشه به عنوان یکی از با اهمیت‌ترین دعاوی ناشی از قرارداد در مراجع قضایی مطرح و مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. البته عده‌ای معتقد هستند از آنجایی که تحویل یا انجام موضوعی قرارداد به نوعی تعهد قراردادی تلقی می‌شود و لذا می‌توان خواسته دعوی را الزام به انجام تعهدات قراردادی ذکر نمود و عموماً دادگاه‌ها نیز ایرادی به چنین خواسته قائل نمی‌باشند ولی با توجه به اینکه تعیین عنوان دعوی و موضوع خواسته تأثیر به سزایی در روند رسیدگی قضایی داشته و در اجرای حکم نیز مؤثر می‌باشد از اینرو شایسته است که در تعیین خواسته دقت لازم معمول گردد چه اینکه در موضوع حاضر اگر چه ممکن است انجام یا تحویل موضوع قرارداد، خود به نوعی تعهد قراردادی محسوب شود ولی این تعهد، تعهدی اصلی بوده و بقیه تعهدات و تکالیف طرفین صرفاً در راستای تحقق این تعهد اصلی در قرارداد ذکر می‌شوند و در واقع انجام سایر تعهدات قرارداد در مدار موضوع قرارداد جریان خواهد داشت.ضمن اینکه اوصاف و شرایط موضوع قرارداد (مورد معامله) در پاره‌ای موارد با اوصاف و شرایط تعهدات متفاوت بوده و آثار حقوقی مختلفی بر این دو موضوع مترتب می‌باشد. درهرحال بهتر است در مواردی که موضوع قرارداد محل اختلاف است عنوان خواسته و موضوع پرونده ، الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد ذکر گردد.

حال اگر موضوع قرارداد مال باشد عنوان دعوی، الزام به تحویل موضوع قرارداد خواهد بود که بارزترین مصداق آن مبیع می‌باشد و در صورتی که موضوع قرارداد تعهد یا عملی باشد (انجام عمل یا عدم انجام عمل) عنوان دعوی، الزام به انجام موضوع قرارداد خواهد بود اما از آنجا که عمده ترین اختلاف نظرهای حقوقدانان و محاکم قضایی درخصوص دعوی الزام به تحویل موضوع قرارداد در حوزه مال بوده و مال نیز بر 2 قسم منقول و غیر منقول تقسیم می‌شود که بیشترین اختلافات نیز مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد از اینرو در این نوشته ضمن بررسی نحوه طرح دعوی الزام به تحویل مبیع منقول ، تلاش می‌شود تا با بررسی مبانی اختلاف در حوزه نحوه طرح دعوی صحیح با خواسته متناسب ارائه شود.

الف) نحوه طرح دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول و بررسی اختلافات حقوقدانان در این حوزه :

اختلاف نظر حقوقدانان و قضات دادگاهها که باعث شده است در یک موضوع واحد آراء متهافت( مختلفی) صادر شود از آنجا ناشی می‌شود که :

1 ) برخی از حقوقدانان و قضات دادگاهها معتقدند که نقل و انتقال اموال غیرمنقول علیرغم وجود مقررات ثبتی در خصوص لزوم ثبت رسمی نقل و انتقال ملک (مال غیر منقول) به وسیله سند عادی با همان مبایعه‌نامه نیز امکان پذیر بوده و محاکم مکلف هستند به استناد مقررات قانونی مدنی مبادرت به صدور رای در خصوص تحویل ملک نمایند مستندات قانونی این عده عبارتند از مواد 10و219و220و338و362و339 قانون مدنی که این مواد نیز اشعار می دارند :

ماده۱۰ ق.م: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانیکه آنرا منعقد نموده اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»

ماده۲۱۹ قانون مدنی : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود»

ماده۲۲۰ قانون مدنی: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند»

ماده۳۳۸ قانون مدنی: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم.»

ماده۳۳۹ قانون مدنی: «پس از توافق بایع ومشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به دادو ستد نیز واقع شود.»

ماده ۳۶۲ قانون مدنی: «آثار بیعی که صحیحاٌ واقع شده باشد از قرار ذیل است : ۱- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. ۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد. ۳- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. ۴- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.»

عمده استدلال این دسته از محاکم اینست که چون عقد بیع ساخته اراده طرفین می باشد و لذا پس از وقوع عقد بیع ، آثار آن نیز باید برای طرفین مترتب گردد و از اینرو طرح دعوی الزام به تحویل مبیع از سوی خریدار را با رعایت شرایط مترتب بر طرح دعوی مذکور ، امری صحیح دانسته و نهایتاً با صدور رای ، فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می نمایند.

2( عده‌ای دیگر معتقد هستند که مقررات قانون ثبت در خصوص لزوم ثبت رسمی نقل و انتقال املاک الزامی بوده و به استناد مادۀ 48 قانون ثبت، محاکم تکلیفی در قبول مبایعه نامه‌های عادی نداشته و لذا طرح دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی را مردود می دانند. مستندات قانونی این عده نیز عبارتند از:

ماده۲۲ قانون ثبت : «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

ماده۴۶ قانون ثبت: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده است»

ماده۴۷ قانون ثبت: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده. ۲- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.»

ماده ۴۸ قانون ثبت: « سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»

براساس نظریات حقوقی فوق الذکر آراء مختلفی از شعب بدوی دادگاه‌های عمومی و انقلاب و دادگاههای تجدیدنظر صادر شده است که صدور این آراء از سوی دادگاه‌های عمومی و تائید و تنفیذ آنها از سوی دادگاه های تجدیدنظر مؤید آن است که در طرح این دعوی بخت و اقبال خواهان نیز بی تاثیر نخواهد بود چه اینکه ممکن است برحسب شانس خواهان ، دعوی به دادگاهی ارجاع شود که قاضی رسیدگی کننده به استناد مواد قانون ثبت از پذیرش دعوی خواهان به استناد سند عادی خودداری نموده و مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوی نماید و یا دعوی را به استناد سند عادی مورد پذیرش قرار داده و در خصوص آن رای مقتضی صادر نماید.

البته لازم به ذکر است که برخی از محاکم روش سومی را اتخاذکرده و براساس مستندات قانون مدنی ضمن قبول تحقق عقد بیع با ایجاب و قبول طرفین ، اعتقاد دارند که رعایت تکلیف مندرج در مادۀ48 قانون ثبت نیز الزامی بوده و به همان نسبت که وقوع عقد بیع به استناد مقررات قانون مدنی امری مسلم می‌باشد رعایت مقررات قانون ثبت نیز ضروری بوده و لذا ضمن پذیرش اصل دعوی الزام به تحویل مبیع ، اعتقاد دارند از آنجا که اسناد عادی به استناد ماده 48 قانون ثبت قابلیت پذیرش در محاکم را ندارند پس لازم است که خواهان( مدعی) وقوع عقد بیع را با توسل به دلایل اثباتی دیگر از جمله شهادت شهود یا اقرار خوانده اثبات نماید که البته این موضوع نیز به نوبه خود خالی از ایراد و اشکال حقوقی نمی‌باشد چه اینکه قاعدتاً و بر اساس منطق عقلی و عرفی ، نوشته‌ای که هریک از طرفین مفاد آنرا قبول داشته و نسبت به آن انکار و تردیدی ندارند ارجح تر از شهات شهود بوده و به نوعی اقرار تلقی می‌شود و لذا دلیلی ندارد که دادگاه دعوی را به استناد سند عادی ارائه شده که هنوز اصالت آن بدون تشکیل جلسه رسیدگی در ماهیت دعوی خدشه‌دار نشده است را مورد پذیرش قرار ندهد ولی همان دعوی را به استناد شهات شهود مورد پذیرش قرار داده و درخصوص آن رسیدگی و مبادرت به صدور رای نماید.

نکته حائز اهمیتی که نباید فراموش کرد آن است که عدم پذیرش اسناد عادی مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول در محاکم قضایی، مطلق نبوده و در برخی دعاوی دیگر از جمله الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت یا الزام به انجام تعهدات قراردادی جزء دلایل اثباتی دعوی تلقی می شود ولی هر جا که اثبات اصل و اساس مالکیت به استناد سند عادی می‌باشد اختلاف نظرهای فوق الذکر مصداق پیدا نموده و طرح دعوی در اینخصوص نیز با مشکل روبرو می‌گردد همچنانکه در دعوی حاضر ( دعوی الزام به تحویل مبیع) از آنجا که تحویل مبیع ( موضوع قرارداد) منوط به اثبات و احراز مالکیت بوده و تا زمانی که مالکیت اثبات نگردد تحویل مبیع یا موضوع قرارداد نیز معنا و مفهوم پیدا نمی‌کند از اینرو پذیرش دعوی مذکور به استناد سند عادی، مشمول اختلاف نظرهای فوق الذکر خواهد بود.

با توجه به اختلاف نظرهای ذکر شده و نظر به اینکه مبیع موضوع قرارداد ممکن است دارای حالت‌های مختلف ذیل باشد از اینرو به نظر می‌رسد که رعایت موارد ذیل در طرح دعوی صحیح و نهایتاً اخذ نتیجه مطلوب موثر و مفید فایده خواهد بود.

اگر مبیع( مال غیرمنقول) موضوع دعوی به هر دلیل در ادارۀ ثبت اسناد ثبت نشده و به عبارت دیگر دارای سابقه ثبتی نباشد از آنجا که مقررات مواد 22و46و47و48 قانون ثبت حاکم بر املاک ثبت شده می‌باشد لذا در این خصوص رای وحدت رویه شماره569 هیات عمومی دیوان عالی کشور که در روزنامه رسمی شماره13667-1370منتشر شده است حاکم بر موضوع بوده و براساس آن محاکم دادگستری مکلف هستند که در خصوص املاکی که سابقه ثبتی ندارند رسیدگی نموده و مبادرت به صدور رأی نماید. متن رای وحدت رویه مذکور به شرح ذیل می‌باشد.

«دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده ، مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رای شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می‌شود این رای برطبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع می‌باشد.»

در خصوص این دسته از املاک نیز که سابقه ثبتی ندارند موضوع از 2 حالت خارج نخواهد بود:

اول اینکه موضوع دعوی( تحویل مبیع) مستند به سند عادی باشد که دعوی مذکور مسموع بوده و دادگاه به اصل مالکیت رسیدگی خواهد نمود.

دوم اینکه موضوع دعوی مستند به سند عادی نبوده و بیع به صورت شفاهی و بصورت داد و ستد عرفی انجام شده باشدکه در اینصورت بدواً باید اصل وقوع عقد بیع توسط مدعی(خواهان) از طریق ادله اثباتی همچون شهادت شهود یا اقرار خوانده اثبات گردیده و سپس درخواست الزام تحویل مبیع گردد و لذا در اینگونه موارد باید دو دعوی در دادگاه صالحه مطرح و دادگاه به هر دو دعوی تواماً رسیدگی خواهد نمود.

اگر مبیع (مال غیر منقول) موضوع دعوی دارای سابقه ثبتی باشد رعایت مقررات قانون ثبت از سوی محاکم لازم و ضروری بوده و در اینصورت دادگاهها نمی‌توانند صرفاًبه استناد سند عادی مبادرت به صدور رای مبنی بر الزام به تحویل مبیع نمایند چه اینکه ملکی که دارای سابقه ثبتی باشد مشمول مواد22و46و47و48 قانون ثبت خواهد بود. و لذا بهترین روش آن است که خواهان به استناد سند عادی، دعوی الزام به تنظیم سندر رسمی را بدواً مطرح و پس از اخذ رای قطعی و اخذ سند رسمی، دعوی الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید.

لازم به ذکر است که در اینصورت نیز شایسته است که دعوی الزام به تحویل مبیع نیز پس از اخذ سند رسمی مطرح گردد چرا که برخی از قضات دادگاهها به استناد ماده 48 قانون ثبت، حکم قطعی را دلیل انتقال قطعی ندانسته و به نص صریح ماده مذکور در خصوص ثبت سند استناد می‌نماید ولی برخی دیگر از قضات دادگاهها سند موضوع ماده 48 را اعم از سند رسمی صادره از اداره ثبت دانسته و اعتقاد دارند که رای صادره از سوی محاکم که قطعیت یافته است به دلیل صدور از سوی مرجع رسمی به استناد ماده 1289 قانون مدنی رسمی بوده و حتی بر اسناد صادره از سوی اداره ثبت نیز ارجحیت دارد و لذا به استناد رای قطعیت یافته، دعوی الزام به تحویل مبیع را مورد پذیرش قرار می‌دهند . ضمناً باید توجه داشت که اگر در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی می‌باشند عقد بیع به صورت شفاهی و به صورت داد و ستد عرفی واقع شده باشد در اینصورت نیز لازم است که بدواً دادخواستی با 2 عنوان خواسته به شرح 1- اثبات وقوع عقد بیع یا هر عقد ناقله دیگر،2- الزام به تنظیم سند رسمی ، در ضمن یک دادخواست مطرح و مطابق دعاوی مالی برای هریک از خواسته ها تمبر مالی مربوطه الصاق و پس از اخذ حکم قطعی و سند مالکیت رسمی دعوی سوم با خواسته الزام به تحویل مبیع به عنوان یک دعوی مالی دیگر تقدیم دادگاه گردد.

ب) نحوه طرح دعوی الزام به تحویل مال منقول:

با توجه به اینکه در حقوق ایران براساس رویه غالب دادگاهها و نظرات اکثر حقوقدانان عدم تحویل مبیع یا عدم انجام موضوع قرارداد بدواً موجبات حق فسخ قرارداد را فراهم نمی نماید از اینرو درصورت استنکاف فروشنده از تحویل مبیع لازم است که دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد مادۀ376 قانون مدنی مطرح گردد.

در این نوع دعوی از آنجا که تنظیم سند رسمی برای اثبات مالکیت بر اموال منقول ، برخلاف اموال غیرمنقول به استناد مقررات قانون ثبت الزامی نبوده و مدعی( خواهان) به استناد سند عادی نیز قادر به اثبات مالکیت خود می‌باشد از اینرو دادگاهها مکلف هستند که به دعوی مذکور به استناد سند عادی رسیدگی نموده و با اثبات مالکیت توسط مدعی به استناد ادله اثباتی همچون سند عادی یا اقرار خوانده یا شهادت شهود مبادرت به صدور رای نمایند. تنها موضوعی که در خصوص این دعوی اهمیت دارد نحوه اثبات مالکیت است که در خصوص دعوایی که مستند به سند عادی بوده و مندرجات سند نیز مورد تایید طرفین می‌باشد پیچیدگی خاص در رسیدگی به موضوع و صدور رای نخواهد بود ولی اگر نقل و انتقال اموال منقول مثل خودرو یا هرمال منقول دیگر به استناد سند عادی نبوده و طرفین به صورت شفاهی و داد و ستد عرفی معامله کرده باشند در اینصورت لازم است که مدعی(خواهان) ادعای خود مبنی بر مالکیت بر مال موضوع دعوی را بدواً از طریق شهادت شهود یا اقرار خوانده اثبات نموده و سپس درخواست الزام به تحویل مبیع نماید و لذا لازم است که خواهان ضمن یک دادخواست 2 خواسته مجزا به شرح 1- اثبات مالکیت( اثبات وقوع عقد بیع یا هر عقد ناقل دیگر مثل صلح و هبه)2- الزام به تحویل مبیع را مطابق شرایط مربوط به دعاوی مالی و هزینه‌های دادرسی مربوطه تنظیم و تقدیم دادگاه نماید و دادگاه نیز مکلف است به هر دو دعوی یکجا و توامان رسیدگی و مبادرت به صدور رای نماید.

ج) نحوه طرح دعوی الزام به انجام موضوع قرارداد :

در برخی موارد، موضوع قرارداد صرفاً انجام یا عدم انجام یک فعل( عمل) بوده و یا تعهدی برعهده یکی از طرفین (متعهد) گذاشته می‌شود که استنکاف هر یک از طرفین قرارداد از موضوع توافق شده ، موجبات ترتب آثار حقوقی را فراهم خواهد ساخت مثلاً ممکن است موضوع قرارداد انجام نظافت یا درختکاری محوطه یک دستگاه آپارتمان بوده ( انجام فعل یا عمل) یا طرفین قرارداد برای منع فروش و نقل و انتقال واحد مسکونی خود برای مدت معین توافق نموده باشند ( عدم انجام فعل یا عمل) یا ممکن است موضوع قرارداد تعهد یکی از طرفین به مصالحه یا اعطای وکالت به شخص ثالث یا تعهد به انجام هر نوع معامله‌ای با شخص دیگر باشد که در اینصورت موضوع قرارداد شامل تعهد بوده و لازم است که متعهد راساً یا به اجبار احکام قضایی نسبت به انجام تعهد اقدام نماید.

به هرحال در تنظیم دادخواست مربوط به این دسته از دعاوی نیز استناد به سند عادی منعی برای عدم پذیرش دادخواست توسط محاکم قضایی نداشته و دادگاهها مکلف هستند دعوی مذکور را به شرط رعایت ضوابط و مقررات مربوط به این دعوی مورد پذیرش قرار دهند .آنچه که در طرح این دعوی اهمیت دارد آن است که دعوی مذکور به تبع نتیجه‌ای که از خواسته مندرج در دادخواست حاصل خواهد شد ممکن است مالی یا غیر مالی بوده و خواهان باید براساس ضوابط حاکم بر دعاوی مذکور، مبادرت به ابطال و الصاق تمبر دادرسی نماید و یا اگر دعوی، مستند به سند عادی مورد قبول طرفین نباشد خواهان( مدعی) باید بدواً ادعای خود را با توسل به ادله قانونی و شرعی اثبات نموده و سپس درخواست الزام به انجام یا عدم انجام فعل یا تعهد را درخواست نماید که البته طرح این دو خواسته ضمن یک دادخواست مانعی نداشته و دادگاهها در این خصوص به هر دو خواسته رسیدگی خواهند نمود.

جمع بندی و نتیجه گیری

برای طرح دادخواست الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد رعایت نکات ذیل ضروری می‌باشد:

برای رسیدن به هدف نهایی از طرح دعوی و اخذ نتیجه مطلوب از حکم صادره در مقام اجرا و آثار مترتب بر آن ، هر چند که ممکن است موضوع قرارداد فی نفسه تعهدی از تعهدات قرارداد باشد ولی بهتر است بین موضوع قراردادکه معمولاً به عنوان یک مادۀ مستقل در قراردادها ذکر شده و جزء ارکان اصلی قرارداد نیز می‌باشد با رکن دیگر قراردادها که تعهدات طرفین و شرایط مقرر در قرارداد می‌باشد تفاوت قائل گردید و لذا تعیین عنوان دعوی با توجه به خواسته مطلوب، حائز اهمیت می‌باشد.

اگر هدف از طرح دعوی رسیدن به مالی باشد در اینصورت عنوان دعوی، الزام به تحویل مبیع (موضوع قرارداد) خواهد بود که ممکن است مال موضوع دعوی منقول یا غیر منقول باشد.

در طرح دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند رسمی، پیچیدگی حقوقی و قضایی خاصی وجود نداشته و دادگاه‌ها به استناد سند مذکور و با رعایت شرایط مربوط به طرح دعوی مبادرت به صدور رای می نمایند ولی اگر مستند دعوی ، سند عادی باشد در پذیرش این دعوی بین دادگاه‌ها اعم از بدوی و تجدیدنظر اختلاف‌های اساسی وجود داشته و رویه واحدی حاصل نشده است. چه اینکه برخی از دادگاه‌ها به عمومات قانون مدنی استناد نموده و معتقد هستند که با تحقق عقد بیع آثار مربوط به عقد مذکور از جمله الزام به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) نیز باید بر طرفین مترتب گردد و لذا عدم ارائه سند مالکیت رسمی نمی تواند مانعی برای پذیرش دعوی موصوف محسوب شود .برخی دیگر از دادگاهها نیز مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت بوده و لذا چنین دعوایی را قابل استماع نمی‌دانند.

برای حصول نتیجه مطلوب از طرح دعوی الزام به تحویل مال غیرمنقول لازم است که بین املاک دارای سابقه ثبتی و املاکی که فاقد سابقه ثبتی می‌باشند قائل به تفکیک شد چه اینکه درخصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی نمی‌باشند مقررات قانون ثبت حاکم نبوده و به استناد رای وحدت رویه شماره 569 سال 1370 هیات عمومی دیوان عالی کشور پذیرش دعوی به استناد سند عادی مانعی نخواهد داشت ولی در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی می‌باشند رعایت ماده48 قانون ثبت و سایر مقررات این قانون لازم بوده و در اینصورت باید با طرح دعاوی مقدماتی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ حکم قطعی مبادرت به طرح دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول نمود که البته ادله اثباتی طرح دعاوی مقدماتی نیز بسته به مکتوب یا مستند بودن مورد یا شفاهی بودن آن متفاوت خواهد بود.

طرح دعوی الزام به تحویل مال منقول دارای پیچیدگی خاص حقوقی و قضایی نبوده و از آنجا که برای اثبات مالکیت در اینگونه دعاوی لزومی به ارائه سند رسمی نبوده و سند عادی نیز می‌تواند مستند دعوی قرار گیرد از اینرو پذیرش دعوی الزام به تحویل مال منقول به استناد سند عادی یا به استناد سایر ادله اثباتی مثل شهادت شهود یا اقرار خوانده مانعی در محاکم قضایی نداشته و دادگاه‌ها در این خصوص مکلف به رسیدگی و صدور رای می‌باشند.

اگر موضوع دعوی فعل یا ترک فعل ( انجام یا عدم انجام عمل ) بوده یا تعهد باشد در این صورت عنوان دعوی، الزام به انجام موضوع قرارداد بوده و در چنین مواردی، تحویل موضوع قرارداد موضوعیت نداشته و تبعاً لزومی هم به ارائه سند رسمی نخواهد بود.

دعوی الزام به تحویل مال موضوع قرارداد اعم از اینکه مال منقول یا غیر منقول باشد درهرحال دعوی مالی بوده و لازم است که براساس شرایط حاکم بر دعاوی مالی نسبت به پرداخت هزینه دادرسی و الصاق تمبر مربوطه اقدام نمود ولی دعوی الزام به انجام موضوع قرارداد بسته به نتیجه‌ای که از طرح دعوی حاصل خواهد شد ممکن است مالی یا غیرمالی باشد که در اینصورت براساس شرایط حاکم بر هریک از دعاوی مالی و غیرمالی هزینه‌های مربوطه پرداخت خواهد شد و لذا ضرورت دارد که در زمان تنظیم دادخواست به بحث مالی یا غیرمالی بودن خواسته دقت لازم معمول گردد.

	برگ دادخواست به دادگاه نخستین
دادگستری جمهوری اسلامی ایران

مشخصات طرفین

نام

نام خانوادگی

نام پدر

سن

شغل

محل اقامت

شهرستان
بخش
دهستان
منطقه

خیابان - کوچه - پلاک - کدپستی
(کدپستی حتماً قید شود)

خواهان

خوانده

وکیل یا نماینده قانونی

تعیین خواسته و بهای آن

الزام به تحویل مبیع موضوع قرارداد شماره مورخه به پلاك ثبتي / بخش شهرستان مقوم به ريال به انضمام كليه خسارات قانوني

دلایل و منضمات دادخواست

كپي مصدق: 1- قرارداد شماره مورخ ، 2- دليل پرداخت ثمن، "3-سایر مدرک مورد نياز ديگر"

شرح دادخواست	ریاست محترم دادگاه

سلام علیکم- با احترام، به استحضار می رساند اینجانب ...... در تاریخ ...... مطابق قرارداد شماره ..... مورخه ....... میزان .... دانگ .... باب آپارتمان مسکونی به مساحت ......

جزء پلاک ثبتی ..... بخش ..... شهرستان ..... را از خوانده محترم ابتیاع نموده و به عنوان خریدار به کلیه تعهدات قانونی و قراردادی خود از جمله پرداخت کلیه ثمن معامله

مطابق مفاد قرارداد اخیر الذکر اقدام نموده ام ولی متاسفانه خوانده محترم به عنوان فروشنده، حاضر به تحویل مبیع موضوع قرارداد نبوده و علیرغم مراجعات مکرر از ایفاء

تعهدات قانونی و قراردادی خود استنکاف می نماید لذا از محضرعالی تقاضا دارد با صدور دستور استعلام ثبتی در خصوص پلاک ثبتی فوق الذکر، نسبت به صدور حکم

محکومیت خوانده به تحویل مبیع موضوع قرارداد با کلیه لوازم و منصوبات و ملحقات عرفی و شرعی به استناد مواد 10، 220 الی 225 و 238 و 1301 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی دستور مقتضی اتخاذ فرمائید.

محل امضاء - مهر - اثر انگشت

محل نقش تمبر

شماره و تاریخ ثبت دادخواست

ریاست محترم شعبه ...................................... دادگاه ........................... رسیدگی فرمایید.

نام و نام خانوادگی ارجاع کننده: ............................................................... .

تاریخ: ..../..../.... امضاء:

توجه 1) در صورتی که خواهان تمایل داشته باشد اوراق قضائی بصورت حضوری (در دفتر دادگاه) یا از طریق تلفن یا نمابر یا پست الکترونیکی به وی ابلاغ شود، در پایان شرح دادخواست، با ذکر دقیق شماره‌های مربوط اعلام نماید، تا امر ابلاغ سریعتر صورت گیرد.

توجه 2) چنانچه شرح دادخواست بیش از صفحه حاضر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده شود.

فرم شماره 24/2201/1296/2 اداره کل تشکیلات و برنامه‌ریزی

نمونه آراء اصراری مرتبط با موضوع

نشست قضایی دادگستری و دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان بویین زهرا چهارشنبه 1391/4/21

آیا طرح دعوی تسلیم و تحویل مبیع بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا سند عادی انتقال عین و بدون طرح دعوی اثبات عقد ناقله عین مسموع است یا خیر؟

مدعی برای اثبات مالکیت خود و درخواست الزام بایع به تحویل و تسلیم مبیع باید با تمسک به ادله سنتی اثباتی و رعایت قواعد شکلی دادرسی در محکمه صالح درخواست نماید در قانون مدنی قواعد و ارکان ماهوی عقود و قراردادها احصاء و تنصیص یافته است ولی از حیث اثباتی و رعایت قواعد شکلی ناظر بر معاملات اموال اعم از منقول و غیرمنقول مقررات خاص مثل قانون ثبت باید رعایت کرد. قواعد شکلی که واجد وصف آمرانه بوده و تخطی از آن مسموع نیست. هرچند مقنن در ماده ۳۴۸ ق.م موضوع اقتدار و توانایی مطلق بایع به تسلیم مبیع را بیان کرده است. ولی در موضوع سوال بایع قدرت تسلیم ذاتاً و واقعاً دارد ولی از ایفای تعهدات مدنی که ناشی از اراده مقنن است و در بند ۳ ماده ۳۶۲ ق. م تصریح شده است خودداری می نماید. در فرض سوال عدم توانایی موقت بایع مدنظر نیست مثل بیماری ، جنگ ، غصب ... زیرا در چنین مواردی عقد باطل نیست بلکه بایع به لحاظ حدوث فورس ماژور توان تسلیم ندارد. فرض ما جایی است که بایع بدون هیچ گونه مانع و رادعی از ایفای تعهدات مدنی خودداری می کند.استنکاف داوطلبانه از ایفای تعهدات مدنظر است. از آنجائیکه تعهد به تسلیم یک تکلیف قانونی است ولو اینکه در قرارداد مورد تراضی قرارنگیرد ولی تسلیم مبیع حسب مورد براساس نوع و جنس مبیع متفاوت است.

۱- اگر مبیع عین معین باشد. در چنین حالتی با تحقق عقد به نحو صحت ، تعهد به تسلیم حادث می گردد. مگر اینکه بایع از حق حبس موضوع ماده ۳۷۷ ق.م استفاده نماید.

اگر بایع متخلف از تسلیم خودداری کند در حقوق ایران، خریدار بدواً حق فسخ یا انحلال قرارداد را ندارد بلکه به موجب ماده ۳۷۶ ق.م الزام به تحویل مبیع را بخواهد در صورت اثبات موضوع از طریق ارائه ادله لازم ، و صدور اجرائیه و عدم امکان اجرای مدلول حکم ، حق فسخ را پیدا خواهد کرد. آنهم به لحاظ حدوث " خیار تعذرتسلیم مبیع" است.

۲- در فرض سوال بیع، یک بیع و قرارداد مدنی محض است نه بیع و قرارداد تجارتی فروض مختلف می توان تصور کرد.

الف) مبیع راجع به اموال منقول است مثل خودرو حالات متعدد دارد.

۱- خریدار سند رسمی گرفته است چون در معاملات اموال منقول تنظیم سند رسمی شرط اثباتی نیست لذا با ارائه سند عادی و تمسک به ادله اثباتی سنتی دعوی تسلیم مبیع اموال منقول مسموع است.

۲- اگر بیع و انتقال به نحو معاملات و قراردادهای شفاهی باشد بنا بر نظرعموم قضات و رویه قضایی دوخواسته ۱- اثبات وقوع عقد ناقل عین اموال منقول ( اثبات مالکیت) ۲- تحویل مبیع را تواماً مطرح نماید. هر دو دعوی یک جا رسیدگی می شود و حکم ترکیبی صادر می شود.

ب) مبیع از اموال غیر منقول باشد. حالات متفاوت حادث می گردد.

۱- مبیع اموال غیرمنقولی که فاقد سابقه ثبتی باشد چون از اطلاق مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ و ۷۰ قانون ثبت خارج است طبق رای وحدت رویه براساس قانون مدنی رسیدگی می شود منتها ممکن است

الف: معامله براساس سند عادی باشد دعوی مذکور مسموع است دادگاه به مالکیت امر اجمالاً رسیدگی می کند...

ب: اگر بیع بدون تنظیم سند عادی باشد یعنی بیع معاملاتی و شفاهی باشد چون بار اثبات عقد عهده مدعی است باید دو دعوی مرتبط ۱- اثبات عقد بیع یا عقد ناقله عین مثل صلح ۲- الزام به تحویل مبیع را که هر دو مالی است در دادگاه صالحه مطرح و محکمه براساس اطلاق ماده ۱۰۳ ق.آ.د.م تواماً رسیدگی و در صورت احراز شرایط بیع رای مرکب صادر می نماید.

۲– اگر مبیع از جمله اموال غیرمنقولی باشد که ملک دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد.

الف- معامله بر اساس سند رسمی انجام شده باشد دعوی مسموع است.

ب- خواهان صرفاً دارای سند عادی است که عمده معاملات به همین نحو انجام می شود به موجب اطلاق مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت محکمه نباید صرف ارائه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را بدواً مطرح و با اخذ رای قطعی و اخذ سند رسمی ، دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد .

3- اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد ، دعوی ۱- اثبات وقوع عقد بیع یا هرعقد ناقله عین۲- الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و پس از قطعیت حکم مرکب، سند رسمی اخذ و سپس دعوی سوم تسلیم مبیع را بخواهد.

تعدادی از قضات محترم بنا بر نص صریح ماده ۴۸ قانون ثبت حکم قطعی را دلیل انتقال قطعی نمی دانند بلکه ارائه سند رسمی را الزامی می دانند و برخی از قضات رای قطعیت یافته را به لحاظ اینکه رای قاضی یک سند رسمی بوده و مرجع بر اسناد رسمی ثبت است دعوی را می پذیرند. علی ایحال در فرض سوال باید دقت گردد که خریدار جزء اتباع خارجه نباشد چون آنان از تملک اموال غیرمنقول ممنوع هستند و اطلاق مواد ۲۲ قانون ثبت با عنایت به ماده ۶۰ همان قانون جاری و ساری نیست چون سند وفق مقررات تنظیم نشده است و لذا دعوی تسلیم مغایر قانون است...

مضافاً اینکه ترجیح سند عادی بر سند رسمی مخالف نصوص صریح در مواد ۷۰ -۷۱-۷۲-۷۳ و ۹۳ قانون ثبت است.

دقت شود:

طبق ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده به استقلال و بدون حکم قضایی سندیت قطعی داشته و لازم الاجراء است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هرچند باطل نیستند ولی مستقلاً دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم الاجراء نیستند. باید در محکمه با ارائه ادله اثباتی سنتی و طی تشریفات دادرسی افراز و اثبات گردد.

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد صلاحیت محاکم دادگستری در رسیدگی به اختلاف در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است.

رأی وحدت رویه شماره 569 هیأت عمومی دیوان عالی کشور

روزنامه رسمی شماره 13667-1370.11.16 شماره .1437‌هـ 1370.10.23

پرونده وحدت رویه ردیف: 27.70 هیأت عمومی

ریاست محترم هیأت عمومی دیوان عالی کشور

احتراماً به استحضار می‌رساند، در مورد رسیدگی محاکم دادگستری به دعوی مالکیت نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده از شعب دیوان عالی کشور آراء‌معارض صادر شده و رویه‌های مختلف اتخاذ گردیده که رسیدگی هیأت عمومی دیوان عالی کشور را برای ایجاد وحدت رویه قضایی ایجاب می‌نماید. پرونده‌های مربوطه و آراء صادر از شعب دیوان عالی کشور به این شرح است:

1- به حکایت پرونده 19-15-4976 شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور آقایان حسین فریدونی و عباس فریبرز و غیره بطرفیت آقایان حسین خیرآبادی و‌محمدحسن آبادی به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نموده‌اند و در دادخواست خود‌نوشته‌اند مالک یک قطعه زمین واقع در حسن‌آباد می‌باشند – حدود این زمین مشخص است و بیش از 50 سال در آن کشت و زرع شده و اینک که برای‌اخذ پروانه حفر چاه به اداره آبیاری مراجعه گردیده اداره آبیاری از جهت این که زمین مزبور به ثبت نرسیده و پرونده ثبتی و سند مالکیت ندارد از دادن‌پروانه خودداری و مالکین را برای اثبات مالکیت خود به دادگاه دادگستری هدایت نموده لذا درخواست معاینه و تحقیقات محلی می‌شود تا با احراز‌تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت خواهانها در قطعه زمین مزبور صادر شود - دادگاه حقوقی یک سبزوار دعوی مالکیت خواهانها را در قطعه زمین مزبور‌از آن جهت که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را به شماره 16.16 مورخ 69.1.21 صادر کرده است - خواهانها از رأی‌مزبور به درخواست تجدید نظر نموده‌اند و شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور پس از رسیدگی رأی شماره 15.78- 70.2.25 را به این شرح صادر نموده‌است:

"‌با ملاحظه دادنامه تجدید نظر خواسته و مبانی آن و محتویات پرونده اعتراضات تجدید نظر خواهان و موجبات تجدید نظرخواهی به نحوی نیست که‌بر ارکان این دادنامه خللی وارد آورد لذا دادنامه تجدید نظر خواسته بدون اشکال است و این دادنامه به استناد ماده 13 از قانون تشکیل دادگاههای‌حقوقی یک و دو و ماده 10 از قانون تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاهها ابرام می‌شود."

2- بر طبق پرونده کلاسه 6-22-5124 شعبه 22 دیوان عالی کشور آقایان محمد ابراهیم خوشابی و حسن خوشابی بطرفیت آقای علی‌اکبر حیدری به‌خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین برای اخذ پروانه حفر چاه آب در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نموده و نوشته‌اند در یک قطعه‌زمین ملکی خود پروانه حفر چاه آب گرفته و مدت یک سال از آن استفاده کرده‌اند و به علت کمی آب چاه از اداره آبیاری تقاضای پروانه جدید در‌محدوده همین زمین داشته‌اند ولی خوانده در مورد صدور پروانه جدید به اداره آبیاری اعتراض داده و اداره آبیاری بر اثر این اعتراض خوانده که زمین‌مزبور را از اراضی احمدآباد و خود را مالک دانسته از صدور پروانه جدید خودداری کرده و خواهانها را برای اثبات مالکیت به دادگاه دادگستری هدایت‌نموده است لذا رسیدگی به دعوی و اثبات مالکیت خود را در قطعه زمین تقاضا دارند - دادگاه حقوقی یک سبزوار بشرح رأی شماره 468.51 مورخ 68.10.26 به این استدلال که خواسته خواهان اثبات مالکیت مال غیر منقول می‌باشد و در این گونه موارد طبق مقررات باید از طریق اداره ثبت اقدام‌به ثبت ملک شود و در صورتی که سابقه ثبت داشته و در حدود ملک اختلاف باشد یا اسناد معارض صادر شده باشد از طریق قانون رفع اختلاف گردد‌دعوی مالکیت خواهانها را در قطعه زمینی که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است خواهانها از این قرار‌ تجدید نظر خواسته‌اند و شعبه 22 دیوان عالی کشور رأی شماره 174.22 مورخ 69.3.28 را به این شرح صادر نموده است:

"‌چون در هر حال بر سر حفر چاه در قسمتی از زمین مورد ادعای خواهانها اختلاف حاصل گردیده و خوانده دعوی به صدور پروانه جهت حفر چاه در‌محل مزبور اعتراض کرده و نتیجه میان طرفین دعوی در تعیین حدود املاک مجاور اختلاف وجود دارد و از طرف دیگر منعی از رسیدگی دادگاه به نزاع‌فوق متصور نیست و دادگاه مکلف است که به اختلاف حاصله رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی نماید و مجوز نداشتن سند مالکیت نسبت به اصل رقبه‌از موجبات منع رسیدگی دادگاه به نزاع مذکور نمی‌باشد و تقاضای ثبت زمین مورد تصرف در موقع خود امری علیحده است فلذا دادنامه تجدید نظر‌خواسته به کیفیت مرقوم فاقد وجاهت قانونی است و ضمن نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی به ماهیت دعوی به دادگاه صادر کننده قرار اعاده‌می‌گردد."

‌نظریه - آراء شعب 15 و 22 دیوان عالی کشور در رسیدگی به دعوی مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده از آن جهت با یکدیگر معارض می‌باشد که شعبه 15 دیوان عالی کشور در چنین دعوایی قرار عدم استماع دعوی صادره از دادگاه حقوقی را صحیح دانسته و ابرام نموده ولی شعبه 22 دیوان عالی کشور‌ در نظیر مورد قرار عدم استماع دعوی را نقض نموده و عدم ثبت ملک را موضوعی علیحده تشخیص داده است. در رسیدگی به این اختلاف نظر به ماده 11 قانون ثبت که تکلیف متصرفین به عنوان مالکیت را معین کرده و ماده 16 قانون مزبور که برای اشخاص ذیحق تعیین تکلیف نموده و اصل 159‌ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قابل توجه است.

معاون اول قضایی دیوان عالی کشور - فتح‌الله یاوری

‌جلسه وحدت رویه

‌به تاریخ روز سه شنبه 1370.10.10 جلسه وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت‌آیت‌الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده داستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب حقوقی و کیفری‌دیوان عالی کشور تشکیل گردید.
‌پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان کل کشور مبنی بر:

"‌چون در هر دو پرونده خواسته خواهانها اثبات مالکیت مال غیر منقول می‌باشد و طبق مقررات قانون ثبت متصرفین به عنوان مالکیت باید تقاضای‌ثبت نمایند و چنانچه اعتراض به ثبت یا حدود ملک عنوان شود اداره ثبت پرونده را به دادگاه ارسال می‌دارد و در این صورت دادگاه وارد رسیدگی‌می‌شود و در پرونده‌های مطرح شده مالکیت خواهان‌ها به ثبت نرسیده لذا مورد در دادگاهها قابل رسیدگی نمی‌باشد و به این جهت رأی شعبه 15 دیوان‌عالی کشور موجه تشخیص و تأیید می‌شود."

مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی داده‌اند.

‌ رأی شماره: 569-1370.10.10

‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

‌دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید‌دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمی‌باشد که محاکم عمومی دادگستری به‌اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رأی شعبه 22 دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح‌تشخیص می‌شود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه‌لازم‌الاتباع است.

نظریه 6242/7-12/10/1388 اداره حقوقی قوه قضائیه :

با توجه به بند ح ماده1 و ماده8 آیین نامه مربوط به قانون توزیع عادلانه آب مصوب 16/2/1361 بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار و مسیلها و مردابها و بستر رودخانه‌ها و نهرها و مسیل‌ها در اختیار حکومت اسلامی است. از اینرو با عنایت به صدر ماده 348ق.م. بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است، باطل می‌باشد. لذا بیع زمینی که در حریم رودخانه واقع است باطل است و طرح دعوای فسخ فاقد وجاهت قانونی است، زیرا در فسخ اساساً معامله صحیح است و به لحاظ حدوث شرط ضمن عقد احد از طرفین می‌تواند از خیار فسخ استفاده نموده و معامله را فسخ نماید و اثر آن از تاریخ فسخ است.

نظریه887/7-18/2/1386 اداره حقوقی قوه قضائیه :

معمولاً قراردادهای بین مالک زمین که موفق به اخذ پروانه ساختمانی برای ملک خود شده و در پروانه تعداد آپارتمانهای احداثی، موقعیت و مساحت زیربنا و غیره مشخص شده و فاقد ابهام است با شخصی به نام خریدار یا متعهدله منعقد می‌شود و مالک ملک متعهد به احداث بنا به کیفیت مندرج در پروانه ساختمانی می‌گردد. در این شرایط الزام مالک به انجام تعهد و احداث ساختمان و تحویل و انتقال آپارتمان مذکور فاقد اشکال بوده و نیازی به ابطال معامله یا اعمال مقررات ماده 361ق.م. نخواهد بود

نظریه 8978/7-11/10/1381 اداره حقوقی قوه قضائیه :

چنانچه در مبایعه نامه نحوه پرداخت عوارض، مالیات و جریمه تخلفات ساختمانی مشخص شده باشد به همان ترتیب عمل می‌شود و اگر در مبایعه نامه به این مطلب اشاره نشده باشد، پرداخت وجوه مزبور به عهده فروشنده خواهد بود و اگر پرداخت نکرد، خواهان (محکوم‌له) می‌تواند آنرا پرداخت نموده و از بقیه ثمن معامله کسر نماید و یا با صدور اجراییه از فروشنده وصول کند.

نظریه 1955/7-29/1/1386 اداره حقوقی قوه قضائیه :

دعوی استرداد مبیع در صورتی که مشتری و مبیع شرایط مقرر در ماده 380ق.م. را داشته باشند فاقد اشکال است. النهایه چنانچه مبایعه نامه تنظیم شده و یا معامله با سند رسمی صورت گرفته باشد همراه با طرح دعوی استرداد مبیع، خواهان باید دعوی فسخ یا ابطال معامله را نیز مطرح نماید تا در صورت استحقاق خواهان، دادگاه بدوا حکم بر فسخ یا ابطال معامله را صادر و متعاقباً حکم به استرداد مبیع بدهد.

نظریه 4675/7-31/6/1383 اداره حقوقی قوه قضائیه :

نظر به اینکه طبق بند1 ماده 362ق.م. به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع می‌شود، لذا در صورتی که پس از وقوع عقد بیع، مبیع با توافق طرفین مدتی در تصرف بایع باقی بماند سمت بایع در این فاصله امانی خواهد بود، در چنین حالتی، چنانچه قبل از تسلیم مبیع از ناحیه بایع به مشتری، مبیع تلف یا ناقص گردد، مطابق مواد 387 تا 389ق.م. عمل می‌شود.

نظریه2945/7-19/5/1387 اداره حقوقی قوه قضائیه :

با توجه به آمادگی فروشنده برای تحویل مورد معامله و امتناع خریدار از تحویل گرفتن آن تلف مبیع ناشی از عمل مشتری تلقی شده و با عنایت به مقررات ماده 389ق.م. ناظر به مواد 387 و 388 همین قانون، مشتری حقی بر بایع نداشته و چنانچه ثمن را پرداخت نکرده باشد باید آن را پرداخت نماید.

مواد قانونی که ممکن است در دعوی الزام به تحویل یا انجام موضوع قرارداد قابل استفاده باشد.

ماده10- قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده219- عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اِقاله یا به علّت قانونی فسخ شود.

ماده220- عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است مُلزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیۀ نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود مُلزم می‌باشند.

ماده338- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

ماده339- پس از توافق بایع و مشتری در مَبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به دادوستد نیز واقع گردد.

ماده348- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیّت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.

ماده350- مَبیع ممکن است مَفروز باشد یا مُشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی‌الاجزاء و همچنین ممکن است کلی فی‌الذمه باشد.

ماده351- در صورتی که مَبیع کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مَبیع ذکر بشود.

ماده352- بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک به طوری که در معاملات فضولی مذکور است.

ماده353- هرگاه چیز معیّن به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ماده354- ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مَبیع مطابق نمونه تسلیم شود والا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

ماده355- اگر مِلکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

ماده356- هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مَبیع شمرده شود یا قَراین دلالت بر دخول آن در مَبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

ماده357- هرچیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا از تابع مَبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی‌شود مگر اینکه صریحاً در عقد ذکر شده باشد.

ماده358- نظر به دو ماده فوق در بیع باغ، اشجار و در بیع خانه، ممرّ و مَجری و هرچه ملصق به بنا باشد به طوری که نتوان آن را بدون خرابی نقل نمود متعلق به مشتری می‌شود و برعکس زراعت در بیع زمین و میوه در بیع درخت و حمل در بیع حیوان متعلق به مشتری نمی‌شود مگر اینکه تصریح شده باشد یا بر حسب عرف از توابع شمرده شود. در هر حال طرفین عقد می‌توانند به عکس ترتیب فوق تراضی کنند.

ماده359- هرگاه دخول شیئی در مَبیع عرفاً مشکوک باشد آن شیء داخل در بیع نخواهد بود مگر آنکه تصریح شده باشد.

ماده360- هر چیزی که فروش آن مستقلاً جایز است استثناء آن از مَبیع نیز جایز است.

ماده361- اگر در بیع عین معین معلوم شود که مَبیع وجود نداشته بیع باطل است.

ماده362- آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مَبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.

2- عقد بیع بایع را ضامن دَرَک مَبیع و مشتری را ضامن درک ثَمَن قرار می‌دهد.

3- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید.

4- عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.

ماده367- تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلای مشتری بر مبیع.

ماده368- تسلیم وقتی حاصل می‌شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگرچه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

ماده369- تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.

ماده370- اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.

ماده371- در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است

ماده372- اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

ماده373- اگر مبیع قبلاً در تصرف مشتری بوده است محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن.

ماده374- در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری می‌تواند مبیع را بدون اذن قبض کند.

ماده375- مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر اینکه عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.

ماده376- در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود.

ماده377- هریک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن مؤجل باشد در این صورت هرکدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.

ماده378- اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.

ماده379- اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثَمَن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند بایع حق فسخ خواهد داشت. اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند مشتری حق فسخ دارد.

ماده380- در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می‌تواند از تسلیم آن امتناع کند.

ماده381- مخارج تسلیم مبیع از قبیل اُجرت نقل آن به محل تسلیم، اُجرت شمردن و وزن کردن و غیره به عهده بایع است، مخارج تسلیم ثمن بر عهده مشتری است.

ماده382- هرگاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده باشد باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین می‌توانند آن را به تراضی تغییر دهند.

ماده383- تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده می‌شود.

ماده384- هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.

ماده385- اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده386- اگر در مورد دو ماه قبل معامله فسخ شود بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.

ماده387- اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

ماده388- اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.

ماده389- اگر در مورد دو ماده فوق تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشی از عمل مشتری باشد مشتری حقی بر بایع ندارد و باید ثمن را تأدیه کند.

قوانین مرتبط در قانون ثبت

ماده ۲۲ قانون ثبت :

« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاٌ به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

ماده ۴۶ قانون ثبت:

« ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاٌ در دفتر املاک ثبت شده است.»